Entscheidungsstichwort (Thema)
Zur Einordnung eines Mietverhältnisses als ein solches über Gewerbemietraum, obwohl die Parteien es als Wohnraummietverhältnis bezeichnen
Normenkette
BGB § 569 Abs. 4
Verfahrensgang
LG Frankfurt am Main (Urteil vom 16.11.2009; Aktenzeichen 2/14 O 80/09) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 16.11.2009 verkündete Urteil des LG Frankfurt/M. (Az.: 2/14 O 80/09) wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 25.000,- EUR abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 22.944 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Klägerin hat mit der Klage von der Beklagten die Räumung von zwei Appartements in der ....... straße ... in Stadt1 verlangt sowie die Zahlung rückständigen Mietzinses.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Anwesens ... straße ... in Stadt1, in dem sich mehrere Appartements befinden. Die Beklagte selbst hat in diesem Anwesen von der Klägerin neun Wohneinheiten angemietet, die die Beklagte selbst weitervermietet. Die Beklagte befasst sich beruflich mit der Weitervermietung von Wohnungen und bestreitet aus diesen Einnahmen ihren Lebensunterhalt.
Insgesamt hat die Beklagte für die von ihr in dem oben genannten Anwesen der Klägerin gemieteten Wohnungen monatlich einen Betrag i.H.v. 10.176 EUR zu zahlen.
Mit Mietverträgen von Juni 1999 bzw. August 1993 hat die Beklagte von der Klägerin eine Wohnung im 1. Obergeschoss, das Appartement Nr ..., sowie eine Wohnung im 4. Obergeschoss, das Appartement Nr ..., angemietet. Beide Mietverträge sind als Mietvertrag über Wohnraum überschrieben. In den Mietverträgen ist jeweils geregelt, dass zwei Personen in die Mietsache einziehen. In § 6 der jeweiligen Mietverträge wird geregelt, dass die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats an den Vermieter im Voraus zu zahlen sei.
Zwischen den Parteien kam es wegen Nichtzahlung von Mietkautionen sowie wegen der Nichtzahlung von berechneten Nebenkosten bereits zu Streitigkeiten. In einem dieser Rechtsstreitigkeiten hat das OLG Frankfurt mit Beschluss vom 2.1.2008 das LG Frankfurt/M. für zuständig erachtet, da es sich vorliegend um Gewerbewohnraum handele.
Am 10.3.2009 kündigte die Klägerin die Mietverhältnisse mit der Beklagten bezüglich der oben angeführten Wohneinheiten fristlos und machte u.a. geltend, dass Zahlungsrückstände i.H.v. 33.076 EUR bestünden. Ferner wurde in diesem Kündigungsschreiben ausgeführt, dass sich die Beklagte als unzuverlässig erwiesen habe, da sie trotz mehrfacher Abmahnung der Hausverwaltung den Mietzins nach wie vor unregelmäßig, unpünktlich quasi nach Lust und Laune überweise.
Ferner hat die Klägerin mit der Klageschrift und im Verlaufe des Rechtsstreites in weiteren Schriftsätzen ihre außerordentliche Kündigung wegen der Unzuverlässigkeit der Beklagten wiederholt ausgesprochen, da die Beklagte unstreitig die monatlichen Mietzinszahlungen nicht entsprechend der vertraglichen Regelung pünktlich leistete.
Den Zahlungsantrag hat die Klägerin erstinstanzlich teilweise für erledigt erklärt und hinsichtlich der Räumungsklage die Ansicht vertreten, dass die Beklagte zur Räumung verpflichtet sei, da die ausgesprochenen fristlosen Kündigungen wegen Zahlungsverzuges und Unzuverlässigkeit der Beklagten wirksam seien.
Die Beklagte hat geltend gemacht, dass die Kündigung vom 10.3.2009 bereits deshalb unwirksam sei, weil sie dem Schriftformerfordernis des § 569 Abs. 4 BGB nicht entspreche, weil die Kündigungsgründe in dem Kündigungsschreiben nicht hinreichend genau dargelegt seien, es sich vielmehr um eine unzulässige Saldokündigung handele. Zudem sei die Kündigung auch deshalb unwirksam, weil zwischenzeitlich alle Zahlungsrückstände ausgeglichen seien. Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, dass auf das Mietverhältnis der Parteien das Wohnraummietrecht Anwendung finde, nicht aber das Gewerbemietrecht.
Hinsichtlich des Weiteren Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug wird auf die tatsächlichen Feststellungen des LG in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, soweit ihnen die Feststellungen in dem Berufungsurteil nicht entgegenstehen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Das LG hat mit dem am 16.11.2009 verkündeten Urteil der Räumungsklage stattgegeben und die Beklagte auch verurteilt, die Kosten für das vorgerichtliche anwaltliche Kündigungsschreiben zu zahlen. Die weitergehende Klage hat das LG abgewiesen und hinsichtlich des erledigten Teils der Klägerin die Kosten des Rechtsstreites auferlegt.
Zur Begründung der Räumungsklage hat das LG ausgeführt, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung der Klägerin vom 10.3.2009 sowie durch die nachfolgenden im Prozess ausgesprochenen Kündigungen beendet sei, weil der Klägerin die Fortsetzung der Mietverhältnisse unzumutbar sei, da die Beklagte ständig nicht vertragsgemäß die Mietzinszahlung pünktlich...