Grundbesitz in Gemeinschaftseigentum / 6.1 Grundsätze

Anteilige Kostentragung

Die Lasten des Gemeinschaftsgrundstücks sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung muss jeder Miteigentümer entsprechend seinem Anteil tragen (§ 748 BGB). Jeder Teilhaber hat gegen die anderen einen entsprechenden Anspruch.

Ohne Nutzen keine Kosten

Der Anspruch aus § 748 BGB ist die Kehrseite des Nutzungsanspruchs nach § 743 BGB.

Praxis-Beispiel

Kostentragungspflicht

Zwei Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft hatten zu hälftigem Eigentum ein Hausgrundstück erworben, das der Mann nach ihrer Trennung allein nutzte und auch die Mieten einnahm. Später klagte er gegen die Frau und machte geltend, dass sie sich gemäß § 748 BGB in Höhe von 50 % an den von ihm getätigten Aufwendungen für das Grundstück zu beteiligen habe. Doch damit kam er bei Gericht nicht durch: Sind – so das OLG Schleswig^[1] – unter Teilhabern Gebrauch und Fruchtziehung (konkludent) abweichend von § 743 BGB dahin geregelt, dass sie einem Teilhaber allein zustehen, so ist im Zweifel anzunehmen, dass auch das Tragen von Kosten und Lasten diesem Teilhaber allein auferlegt ist.

Ersatz von Aufwendungen

Aufwendungen, durch die die Gemeinschaft erst begründet worden ist, fallen ebenso wenig unter § 748 BGB wie solche, die z. B. eine wertsteigernde Veränderung zum Gegenstand haben.^[2] Macht jedoch ein Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft im Einverständnis mit dem anderen Teilhaber wertsteigernde Aufwendungen, die auch in Form des Eingehens von Verbindlichkeiten bestehen können, so steht im Zweifel dem die Aufwendungen tätigenden Teilhaber gegen den anderen ein anteiliger Anspruch auf Erstattung bzw. auf Befreiung wie im Fall des § 748 BGB zu.

Abweichende Regelung

Anerkanntermaßen handelt es sich bei der Regelung des § 748 BGB um abdingbares Recht. Sind danach Gebrauch und Fruchtziehung abweichend von § 743 BGB geregelt, so ist im Zweifel anzunehmen, dass auch die Tragung der Lasten und Kosten einem Teilhaber auferlegt ist, soweit er zur Fruchtziehung und unter Ausschluss der anderen Teilhaber zum Gebrauch berechtigt ist.^[3]

Vertragsanpassung

Ist ein Teilhaber mit der Begleichung einer Forderung gegen die Gemeinschaft in Vorlage getreten und verlangt nun anteilige Erstattung, muss mitunter auf die Regeln über die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) zurückgegriffen werden, um ein sachgerechtes Ergebnis zu erzielen.^[4]

Der Anspruch aus § 748 BGB besteht auch nach Beendigung der Gemeinschaft. Er ist bei der Teilung nach §§ 755, 756 BGB geltend zu machen.

[1] OLG Schleswig, Urteil v. 3.11.2006, 14 U 214/05, NJW-RR 2007 S. 892; vgl. auch BGH, Urteil v. 11.7.2018, XII ZR 108/17, NJW-RR 2018 S. 121.

[2] BGH, Urteil v. 21.7.2010, XII ZR 104/08, NJW-RR 2010 S. 1513.

[3] OLG Hamm, Urteil v. 26.1.2012, 5 U 133/11, BeckRS 2012, 06501.

[4] Dazu BGH, Urteil v. 25.5.1992, II ZR 232/91, NJW 1992 S. 2282.