Grundbuch

Zusammenfassung

Begriff

Die Grundbücher werden von den Amtsgerichten geführt (Grundbuchamt)^[1], heute meist in Form eines computerbearbeiteten Loseblattsystems, in das alle Beurkundungen aufgenommen werden, die Rechtsverhältnisse an Grundstücken betreffen.

[1] § 1 Abs. 1 der Grundbuchordnung – GBO.

1 Grundbuchblatt

Jedes Grundstück erhält im Grundbuch eine besondere Stelle (Grundbuchblatt). Das Grundbuchblatt ist für das Grundstück als das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzusehen.^[1]

Über mehrere Grundstücke desselben Eigentümers, deren Grundbücher von demselben Grundbuchamt geführt werden, kann ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt geführt werden.

Jedes Grundbuchblatt besteht aus einem Bestandsverzeichnis, das Angaben über das Grundstück enthält, und aus 3 Abteilungen:

Für Angaben über

• die Eigentumsverhältnisse,
• andere dingliche Belastungen und
• Grundpfandrechte.

[1] § 3 Abs. 1 GBO.

2 Einsichtsrecht

Die Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt^[1]; z. B. die Ermittlung des Eigentümers, um gegen diesen Schadensersatzansprüche geltend machen zu können.

Gleiches gilt, wenn ein Grundstückseigentümer Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB gegen unzulässige Maßnahmen auf dem Nachbargrundstück geltend machen will. Die bloße Grundstücksnachbarschaft begründet zwar noch kein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme in das Grundbuch. Werden auf dem Nachbargrundstück jedoch Maßnahmen vorgenommen, die Anlass für einen drohenden Nachbarschaftskonflikt geben können (hier: unzulässige Aufschüttungen), hat der betroffene Grundstücksnachbar ein berechtigtes Interesse daran, durch Grundbucheinsicht den Nachbarn und damit den Anspruchsgegner bestimmen zu können.^[2]

Praxis-Beispiel

Berechtigtes Interesse des Kauf- oder Mietinteressenten

Ein berechtigtes Interesse kann auch der Kauf- oder Mietinteressent haben, z. B. um zu prüfen, ob eine Wohnung noch mit öffentlichen Mitteln gefördert wird, ob die Zwangsversteigerung angeordnet ist oder ob die Wohnung in einem Sanierungsgebiet liegt.

Praxis-Beispiel

Berechtigtes Interesse des Mieters

Weiterhin kann auch der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht zur Überprüfung eines Mieterhöhungsverlangens haben.^[3]

Ferner hat ein Mietinteressent, der die Identität des Eigentümers feststellen möchte, um Risiken einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrags im Falle der Zwangsversteigerung des Mietobjekts abschätzen zu können, grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht. Gleiches gilt für einen Mieter, dem wegen Eigenbedarfs gekündigt worden ist, damit er im Räumungsprozess seiner Darlegungslast hinsichtlich der Frage genügen kann, ob dem Vermieter noch freier oder frei werdender Wohnraum zur Verfügung steht. Das berechtigte Interesse an der Grundbucheinsicht muss der Mieter in jedem Fall substanziiert darlegen.^[4]

Kein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht besteht, wenn der Antragsteller dadurch lediglich Informationen über die Vermögensverhältnisse seines Schuldners erlangen will.

Praxis-Beispiel

Kein berechtigtes Interesse

Der Antragsteller will in Erfahrung bringen, ob der Schuldner Eigentümer der von ihm bewohnten Wohnung ist und, falls dies nicht der Fall sein sollte, darum ersucht, dass das Grundbuchamt ihm den Eigentümer der Wohnung bekannt gibt, damit er prüfen kann, ob er eventuelle Ansprüche seines Schuldners gegen den Wohnungseigentümer (z. B. auf Rückzahlung einer Mietkaution) pfänden kann.

In diesem Fall steht der Antragsteller in keiner rechtlichen oder tatsächlichen Beziehung zum Grundstückseigentümer. Die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt daher kein überwiegendes Interesse des Antragstellers gegenüber der grundrechtlich geschützten Rechtsposition des im Grundbuch Eingetragenen.^[5]

Praxis-Beispiel

Berechtigtes Interesse des Rechtsanwalts

Gleiches gilt für den Anspruch eines Rechtsanwalts auf Einsicht in das Grundbuch. Ein Einsichtsrecht des Anwalts aus eigenem Recht besteht nur dann, wenn er auch ein eigenes berechtigtes Interesse i. S. v. § 12 Abs. 1 GBO aus seiner anwaltlichen Tätigkeit ableiten kann.

Hierzu reicht es nicht aus, darzulegen, dass die Grundbucheinsicht zur Durchsetzung anwaltlicher Honoraransprüche gegenüber einem in diesem Grundbuch nie eingetragenen früheren Mandanten benötigt werde. In diesem Fall muss sein wirtschaftliches Eigeninteresse grundsätzlich gegenüber den Schutzinteressen der im Grundbuch Eingetragenen zurückstehen.^[6]

Praxis-Beispiel

Berechtigtes Interesse des Immobilienmaklers

Behauptet ein Grundstücksmakler, eine bestimmte Immobilie vermittelt zu haben, und will er daher den Kaufpreis der angeblich von ihm vermittelten Immobilie erfahren, kann er sich auf ein berechtigtes Interesse zur Einsichtnahme in die Grundakten nur dann berufen, wenn eine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für die behauptete Entstehung des Provisionsanspruchs besteht.^[7]

Wichtig

Keine Einsicht ins Grundbuchblatt Abteilung III

Das Einsichtsrecht erstreckt sich jedoch grundsätzlich nicht auf die Eintragu...