Grundbuchrechtliche Anforderungen an die Eintragung einer Hausgeld-Zwangssicherungshypothek

Normenkette

§ 13 GBO, § 71 Abs. 1 GBO, §§ 73ff. GBO, § 15 GBV, § 725 ZPO, § 432 BGB, §§ 1113ff. BGB

Kommentar

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß beigefügter Namensliste, die auch dem Gerichtstitel anhing, hatte die Eintragung einer Sicherungshypothek auf dem Wohnungseigentum des verurteilten Schuldners beantragt. Die Eigentümerliste enthielt die namentliche Bezeichnung der Eigentümer, jedoch weder deren Geburtsdatum noch Berufsbezeichnung. Mit Zwischenverfügung des Grundbuchamtes wurden die Antragsteller darauf hingewiesen, dass die einzutragenden Gläubiger gem. § 15 Abs. 1 a) der Grundbuchverfügung nicht hinreichend bezeichnet seien und die Gläubiger nur mit dem Berechtigungsverhältnis Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen werden könnten. Nach Ablauf der gesetzlichen Frist wies das Grundbuchamt mit Beschluss den Eintragungsantrag zurück. Über die vom AG nicht abgeholfene Beschwerde musste dann das LG entscheiden. Im Beschwerderechtszug legten dann die Antragsteller eine neue Eigentümerliste vor (mit Geburtsdatum und Berufsbezeichnung), die jedoch mit der dem Vollstreckungstitel beigehefteten Liste nicht identisch war (neuerlich nur 20 benannte Wohnungseigentümer gegenüber 36 Eigentümern gemäß Titel). Die Antragsteller beantragten hier nur noch die in letzter Liste aufgeführten Wohnungseigentümer als Gläubiger der Zwangssicherungshypothek einzutragen.

Das Landgericht wies die zulässige Beschwerde ( §§ 71 Abs. 1, 73 ff. GBO) als sachlich im Ergebnis unbegründet zurück.

Gläubiger des Vollstreckungstitels seien die dort in der anliegenden Liste namentlich aufgeführten Wohnungseigentümer, die auch in der Vollstreckungsklausel durch Bezugnahme als Gläubiger bezeichnet seien ( § 725 ZPO).

Da die Forderung nur den in der Vollstreckungsklausel aufgeführten Personen als Gesamtgläubigern nach § 432 BGB zustehe, die Leistung mithin nur einheitlich erfolgen könne, sei eine Teilung der Leistung derart, dass sie nur einzelnen Wohnungseigentümern zustehe, nicht möglich. Die Hypothek solle die Gläubigerforderung nach § 432 BGB sichern. Da Inhaber der Forderung und Inhaber der Hypothek nach den §§ 1113 ff. BGB immer dieselben Personen sein müssten, sei auch aus diesen zusätzlichen Erwägungen die Eintragung nur eines Teils der Gläubiger nicht möglich (vgl. hierzu OLG Köln, NJW 59, 984). Der ausdrücklich beschränkte Antrag sei deshalb zurückzuweisen.

Allerdings wies das Gericht für das weitere Vorgehen der Gemeinschaft darauf hin, dass die in der Zwischenverfügung des Amtsgerichts geäußerte Rechtsansicht zu den Anforderungen des § 15 Abs. 1 a) der Grundbuchverfügung nicht richtig sei. Das Grundbuchamt werde bei der Eintragung der Zwangshypothek als Vollstreckungsorgan tätig; anwendbar seien jedoch die Regelungen der Grundbuchordnung. Für die Antragstellung gelte § 13 GBO. Danach sei notwendiger Inhalt ein Antrag, die Angabe der Person des Antragstellers und die Bezeichnung des Inhalts der begehrten Eintragung. Zu letzterem gehöre auch die Angabe der Berechtigten des dinglichen Rechts nach § 15 der Grundbuchverfügung, also bei natürlichen Personen der Name, der Beruf und der Wohnort. Das Geburtsdatum sei stets nur dann anzugeben, wenn es sich aus den Eintragungsunterlagen ergebe. Werde das Geburtsdatum angegeben, so bedürfe es - entgegen der in der Zwischenverfügung vertretenen Auffassung - nicht der Angabe des Berufs; eine der beiden Angaben reiche also aus. Enthalte der Eintragungsantrag diese Angaben nicht, so sei mit einer Zwischenverfügung auf Erfüllung dieser Angaben hinzuwirken und ggf. der Antrag zurückzuweisen. Denn § 15 der Grundbuchverfügung enthalte nicht nur Soll-Vorschriften, die sich an das Grundbuchamt richteten, sondern sei ein auf dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachenrechts beruhender Rechtssatz. Für Wohnungseigentümergemeinschaften gelte nicht anderes.

Der Eintragungsantrag könne jedoch Bezug nehmen auf dem Grundbuchamt vorliegende öffentliche Urkunden und andere Grundbucheintragungen. Daher müsse es ausreichen, wenn die im Vollstreckungstitel durch Bezugnahme namentlich bezeichneten Gläubiger unter Bezugnahme auf die dem Grundbuchamt München bekannten Angaben (die aus den einzelnen Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbüchern nach § 15 Grundbuchverfügung vermerkt sein müssen) die Eintragung der Sicherungshypothek beantragten.

Diese Eintragung müsse mit dem Berechtigungsverhältnis Wohnungseigentümergemeinschaft beantragt werden.

Link zur Entscheidung

( LG München I, Beschluss vom 06.08.1987, 1 T 6254/87)

zu Gruppe 7: Gerichtliches Verfahren

Anmerkung:

Da es einer antragstellenden Wohnungseigentümergemeinschaft und insbesondere einem in der Regel hinter ihr stehenden Verwalter als Vertreter sicher nicht zumutbar war, Berufsbezeichnungen oder Geburtsdaten aller Eigentümer in Gesamtgläubigerschaft zu ermitteln, sollte nunmehr bei Antragstellung auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek namens aller Titel-Gläubiger ausdrücklich Bezug genommen werden auf die dem Grundbuch bereits bekannten Angaben zu den Gläubig...