Grundsätzlich Eigentümerbeschluss auch über Einzelwirtschaftspläne; Ausnahmen möglich (bei einfachen Rechenvorgängen)

Normenkette

§ 28 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. 

Voraussetzung für die Pflicht zur Zahlung von Wohngeldvorschüssen ist ein Eigentümerbeschluss nicht nur über den Gesamtwirtschaftsplan (voraussichtliche Gesamteinnahmen und Gesamtausgaben), sondern auch über die "anteilmäßige Verpflichtung", also über die erforderliche Aufteilung der Lasten und Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer (Einzelwirtschaftspläne). Dies ergibt sich aus § 28 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 WEG. Dem Eigentümerbeschluss muss unmittelbar entnommen werden können, welche Vorschüsse die einzelnen Wohnungseigentümer zu bezahlen haben; dies erfordert grundsätzlich eine ausdrückliche Festlegung der jeweiligen Beträge gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer. Daraus folgt, dass i.d.R. die Angabe eines oder mehrerer Verteilungsschlüssel bei den Positionen des Wirtschaftsplans nicht genügt, da sich die genaue Höhe des jeweiligen Wohngeldvorschusses nicht aus dem Wirtschaftsplan unmittelbar ergibt, sondern sich nur mit Hilfe zusätzlicher Rechenvorgänge ermitteln lässt, die selbst durchzuführen dem einzelnen Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht zumutbar sind.

2. Ausnahmsweise können diese Einzelwohngeldvorauszahlungsbeträge im Einzelfall jedoch dem Wirtschaftsplan auch dann unmittelbar zu entnehmen sein, wenn sie sich durch die Angabe geeigneter Verteilungsschlüssel im Wirtschaftsplan in Verbindung mit den dem jeweiligen Wohnungseigentümer bekannten Umrechnungsfaktoren durch einfache Rechenvorgänge unschwer ermitteln lassen. Dadurch wird in Einzelfällen die missliche Auswirkung vermieden, dass durch das Unterbleiben einer betragsmäßigen Festlegung bei der Vorbereitung des Eigentümerbeschlusses stets die regelmäßige Zahlung der Wohngeldvorschüsse durch alle Wohnungseigentümer gefährdet wird, obwohl die Eigentümer dringend darauf angewiesen sind. Man wird es deshalb im Einzelfall ausnahmsweise für ausreichend ansehen können, wenn die geschuldeten Vorauszahlungen zwar nicht betragsmäßig festgelegt sind, aber durch wenige und einfache Rechenvorgänge zweifelsfrei festgestellt werden können, z. B. dadurch, dass der jeweilige Verteilungsschlüssel, nach dem sich die anteilsmäßige Verpflichtung errechnet, im Wirtschaftsplan angegeben ist und die für die Ermittlung der Höhe des Wohngeldvorschusses jeweils maßgeblichen Umrechnungsfaktoren (z. B. Miteigentumsanteile, Anzahl der Wohnungen usw.) dem einzelnen Wohnungseigentümer bekannt sind (wie hier im vorliegenden Fall).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 11.01.1990, BReg 1 b Z 5/89)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung