Voraussetzungen
Voraussetzungen für das Entstehen einer Grundschuld sind
- die Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Gläubiger sowie
- die Eintragung im Grundbuch.
Bei der Briefgrundschuld kommt die Übergabe des Briefs hinzu.
2.1 Einigung
Vertrag
Die Einigung zwischen dem Sicherungsgeber und dem Gläubiger über die Bestellung der Grundschuld ist grundsätzlich formfrei. Allerdings werden die Einigungserklärungen der Parteien bei der Grundschuldbestellung in der Regel notariell beurkundet. Hierdurch wird erreicht, dass bereits vor Eintragung im Grundbuch eine Bindungswirkung eintritt.
2.2 Familiengerichtliche Genehmigung
Bestellung durch Minderjährige
Grundstücksgeschäfte können Eltern für ihre noch minderjährigen Kinder grundsätzlich nur mit Genehmigung des Familiengerichts wirksam durchführen.
Dabei sind allerdings folgende Besonderheiten zu beachten: § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB schützt nur bereits vorhandenes Grundvermögen und findet auf Belastungen im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb keine Anwendung. Das gilt auch für Grundschuldbestellungen, durch die Mittel beschafft werden sollen, die anderen Zwecken als der Kaufpreisfinanzierung dienen.
Abgrenzung
Zwar bestimmt § 1821 Abs. 2 BGB, zu den Rechten an einem Grundstück gehörten nicht Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Doch betrifft dies nur die Verfügung über das Grundpfandrecht, etwa eine Abtretung. Hingegen ist die Belastung des Grundstücks stets genehmigungsbedürftig.
2.3 Zustimmung Dritter
2.3.1 Begründung von Wohnungseigentum
Zustimmung des Grundpfandgläubigers?
Ob zur Begründung von Wohnungseigentum die Zustimmung des Grundpfandgläubigers vorliegen muss, war umstritten. Inzwischen hat der BGH klargestellt: Auch nach Einführung des Rangklassenprivilegs für Wohngeldansprüche bedarf die Begründung von Wohnungseigentum nicht der Zustimmung der Gläubiger, deren Grundpfandrechte auf dem ganzen Grundstück lasten.
Abgrenzung
Anders verhält es sich, wenn selbstständig belastete Miteigentumsanteile nach § 3 WEG umgewandelt werden. In entsprechender Anwendung von §§ 876, 877 BGB bedarf es ferner dann der Zustimmung des Grundpfandgläubigers, wenn der Gegenstand oder der Inhalt von selbstständig belastetem Wohnungseigentum verändert wird.
2.3.2 Begründung von Sondernutzungsrechten
Fotovoltaikanlage
Mitunter scheitert die Eintragung von Sondernutzungsrechten daran, dass die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger fehlt. Denn durch solche Regelungen kann die Verwertungsmöglichkeit der Grundpfandgläubiger konkret beeinträchtigt werden. Doch ist hierbei auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen. Jedenfalls für die Eintragung der Einräumung eines Gebrauchsrechts an einer Dachfläche der Wohnanlage für Zwecke der Errichtung/Unterhaltung einer Fotovoltaikanlage bedarf es dieser Zustimmung nicht.
2.4 Bestellungsurkunde
Notarvertrag
In der vor dem Notar errichteten Grundschuldbestellungsurkunde wird die Grundschuld der Höhe nach und mit Zinsen und Rang festgelegt.
Bei der Sicherungsgrundschuld sind in der Urkunde regelmäßig auch eine Unterwerfungsklausel zwecks sofortiger Vollstreckbarkeit und ein Schuldanerkenntnis mit der Übernahme der persönlichen Haftung enthalten.
2.5 Eintragung
2.5.1 Inhalt
Grundbuchinhalt
Die Eintragung im Grundbuch muss nicht den vollständigen Inhalt der Grundschuld wiedergeben. Eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ist zulässig. Nicht eintragungsfähig ist die (schuldrechtliche) Sicherungsabrede.
Zusatzvermerk
Bestellt der Verkäufer, dem dies im Kaufvertrag gestattet ist, zulasten des Kaufgrundstücks ein Grundpfandrecht, ist die Eintragung eines Vermerks in das Grundbuch statthaft, aus dem sich ergibt, dass das Grundpfandrecht gegenüber der rangbesseren Auflassungsvormerkung des Käufers wirksam ist. Der Vermerk ist sowohl bei der Auflassungsvormerkung als auch bei dem Grundpfandrecht einzutragen.
2.5.2 Höchstzinssatz
Grundsatz
Bei der Eintragung einer verzinslichen Grundschuld ist der Zinssatz im Grundbuch anzugeben, damit der Umfang der Belastung des Grundstücks bereits aus dem Grundbuchvermerk ersichtlich ist. Hierzu ist bei einer variablen Verzinsung der Grundschuld die Eintragung des Höchstzinssatzes ausreichend, wenn in der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung der regelmäßige oder Mindestzinssatz und die Voraussetzungen für die Entstehung der Verpflichtung zur Zahlung eines höheren Zinssatzes angegeben sind und die Höhe der hiernach geschuldeten Zinsen sicher bestimmbar ist.
Bezugnahme auf Basiszinssatz
So muss bei der Eintragung grundsätzlich kein Höchstzinssatz angegeben ...