Wer ist zur Einsicht berechtigt?
Das Recht auf Grundbucheinsicht nach § 12 GBO (formelle Publizität) ist sozusagen die Kehrseite für die Gutglaubenswirkung des Grundbuchs gem. §§ 892, 893 BGB (materielle Publizität). Letztere fordert eine weitgehende Öffnung des Grundbuchs für alle am Rechtsverkehr Teilnehmenden. Dennoch ist das Grundbuch kein öffentliches Register. Einsicht nehmen darf, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 GBO). Diese Beschränkung soll missbräuchliche Einsichtnahmen und Neugier verhindern und trägt dem verfassungsrechtlichen Grundrecht der informationellen Selbstbestimmung Rechnung. Auch ein bloß tatsächliches, insbesondere wirtschaftliches, Interesse kann genügen. Wann ein berechtigtes Interesse vorliegt, richtet sich nach dem Einzelfall. Aus den veröffentlichten Entscheidungen lassen sich folgende Grundsätze ableiten:
Berechtigtes Interesse
- Soweit das Grundstück als Haftungsobjekt für Schulden des Eigentümers in Betracht kommt, ist der Gläubiger einsichtsberechtigt, wenn er seine (nicht bloß geringfügige) Forderung darlegen kann, nicht erst wenn er einen vollstreckbaren Titel in den Händen hält. Sogar im Zuge von Kreditverhandlungen kann dem potenziellen Gläubiger ein Einsichtsrecht zustehen, wenn er sich dadurch über den Umfang der zur Verfügung stehenden Sicherheiten vergewissern will.
- Soweit das Grundstück ein Verkaufsobjekt darstellt, ist der Erwerbsinteressent erst zur Grundbucheinsicht berechtigt, wenn bereits konkrete Vertragsverhandlungen mit dem Eigentümer stattgefunden haben. Der Eigentümer ist vor unerwünschten Kaufangeboten zu schützen. Auch ein vom Eigentümer beauftragter Immobilienmakler kann nur mit dessen Vollmacht Einsicht in das Grundbuch nehmen.
- Die engere Familie (Ehegatte, Eltern, Kinder) hat ein gegenseitiges Einsichtsrechts aus dem Gesichtspunkt der Erhaltung der wirtschaftlichen Grundlagen des familiären Zusammenlebens.
- Die verfassungsrechtlich geschützte Funktion der Presse (Art. 5 Abs. 1 Satz 2 GG) kann bei Abwägung des öffentlichen Informationsinteresses mit dem privaten Geheimhaltungsinteresse des Betroffenen unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes ein Einsichtsrecht der Presse rechtfertigen, wenn die presserechtlichen Voraussetzungen eines Auskunftsanspruchs dargelegt sind.
Umfang des Einsichtsrechts
Die Einsicht ist nur soweit zu gewähren, als das berechtigte Interesse des Antragstellers reicht. Die Grundbucheinsicht kann demnach auf einzelne Abteilungen des Grundbuchs beschränkt werden. Wer sich also beispielsweise nur dafür interessiert, wieweit ein Überfahrtsrecht reicht, kann Einsicht in Abt. III des Grundbuchs nicht erhalten.
Berechtigtes Interesse darlegen
Das berechtigte Interesse ist von dem Antragsteller darzulegen, nicht glaubhaft zu machen. Die Angaben sollen dem Grundbuchamt die Prüfung des berechtigten Interesses ermöglichen. Ein berechtigtes Interesse müssen inländische öffentliche Behörden und Notare nicht (§ 43 GBVfg), wohl aber öffentlich-rechtlich organisierte Sparkassen darlegen.
Nach § 12a GBO können auch von den Grundbuchämtern geführte Eigentümer- und Grundstücksverzeichnisse eingesehen werden, wenn die Voraussetzungen für die Grundbucheinsicht gegeben sind. Die Grundbuchämter sind jedoch nicht verpflichtet, diese Verzeichnisse auf dem neuesten Stand zu halten. Eine Haftung bei unrichtiger Auskunft aus diesen Verzeichnissen besteht nicht.
Über die Gewährung der Grundbucheinsicht entscheidet der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle (§ 12c Abs. 1 GBO). Seine Entscheidung ist mit der form- und fristlosen Erinnerung anfechtbar. Entspricht der Urkundsbeamte der Erinnerung nicht, entscheidet über diese der Grundbuchrichter (§ 12c Abs. 4 Satz 1 GBO, § 4 Abs. 2 Nr. 3 RPflG).
Zur Grundbucheinsicht in das maschinell geführte Grundbuch und zum automatisierten Abruf von Grundbuchdaten s. Abschn. 5.3.
Pflicht des Notars zur Grundbucheinsicht
Bei Geschäften, die im Grundbuch eingetragene oder einzutragende Rechte zum Gegenstand haben, soll sich der Notar über den Grundbuchinhalt unterrichten. Wegen der Gefahr von Zwischeneintragungen soll die Grundbucheinsicht so kurz wie möglich vor der Beurkundung stattfinden. Wie viel Zeit zwischen Grundbucheinsicht und Beurkundung liegen darf, kann nur im Einzelfall entschieden werden. Die in der Literatur vertretene kürzeste Dauer geht von 2 Wochen aus. Ohne Unterrichtung über den Grundbuchinhalt soll der Notar eine Beurkundung nur vornehmen, wenn die Beteiligten trotz konkreter und deutlicher Belehrung über die damit verbundenen Gefahren auf einer sofortigen Beurkundung bestehen; dies soll der Notar in der Niederschrift vermerken (§ 21 BeurkG).