Grundstückseigentümer haftet nicht für Wasserschulden des Mieters

Leitsatz

Besteht zwischen Mieter und Versorgungsunternehmen ein Vertrag über die Wasserversorgung, muss der Vermieter nicht als Zahler einspringen, wenn der Mieter die Wasserkosten nicht zahlt.

Sachverhalt

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob zwischen einem Versorgungsunternehmen und einem Grundstückseigentümer allein schon durch die erfolgte Belieferung des Grundstücks mit Wasser und die Entsorgung des angefallenen Abwassers ein Vertragsverhältnis zustande kommt, wenn es zwischen dem nutzungsberechtigten Mieter und dem Versorgungsunternehmen an einem ausdrücklichen Vertragsschluss fehlt.

Die Eigentümerin eines Grundstücks in Berlin hatte das Grundstück an eine GmbH vermietet. Die Klägerin, die Berliner Wasserbetriebe, versorgte das Grundstück mit Trinkwasser und entsorgte das auf dem Grundstück anfallende Schmutz- und Niederschlagswasser. Das Entgelt stellte sie der inzwischen insolventen GmbH in Rechnung. Diese hat die Rechnungen bis auf die hier eingeklagten Beträge auch bezahlt. Für die offenen, im Zeitraum von Ende 2004 bis Herbst 2005 angefallenen Entgelte in Höhe von rund 81000 EUR nahmen die Wasserwerke die Grundstückseigentümerin in Anspruch.

Der BGH hat entschieden, dass ein Anspruch der Berliner Wasserbetriebe auf Zahlung des Entgelts für die Ver- und Entsorgungsleistungen gegen die Grundstückseigentümerin ausscheidet. Zwar kommt in § 2 Abs. 2 AVBWasserV der Rechtsgrundsatz zum Ausdruck, dass in dem Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens ein Vertragsangebot liegt, das durch die Entnahme aus dem Leitungsnetz angenommen wird. Dieses Vertragsangebot richtet sich dabei typischerweise an den Grundstückseigentümer. Ein Anspruch gegen ihn ist jedoch ausgeschlossen, wenn bereits ein Vertragsverhältnis zwischen dem Versorgungsunternehmen und einem zur Nutzung des Grundstücks berechtigten Dritten besteht.

Zur Vermeidung unterschiedlicher Versorgungsverträge für das gleiche Versorgungsverhältnis kommt diesem Vertrag der Vorrang zu. Dafür ist es nicht erforderlich, dass zwischen dem Versorgungsunternehmen und dem Dritten ein Vertragsverhältnis aufgrund ausdrücklicher Vereinbarung besteht; es genügt bereits, dass sich ein solcher Vertragsschluss aus den Umständen entnehmen lässt. Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen lagen solche Umstände vor, weil die Klägerin ihre Leistungen über die gesamte Zeit ausschließlich gegenüber der GmbH abgerechnet und diese hierbei auch sonst immer als ihre Kundin behandelt hatte.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 10.12.2008, VIII ZR 293/07.