Gültige Beschlussfassung auf Fortgeltung eines Wirtschaftsplans

Leitsatz

Gültige Beschlussfassung auf Fortgeltung eines Wirtschaftsplans "bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan"

Normenkette

(§ 28 Abs. 1, 2, 5 WEG)

Kommentar

1. Eine Gemeinschaft hatte 1998 bestandskräftig beschlossen:

"Die Gemeinschaft beschließt die Fortdauer des Wirtschaftsplans 1997/1998 mit Gesamtkosten in Höhe von DM 184.770,- und Einzelkosten gemäß Anlage 1 (Zusammenstellung der jedem Eigentümer für seine Wohnung vorliegenden Einzelwirtschaftspläne), bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird. Das Wohngeld ist jährlich am 5. Januar in einer Summe im Voraus fällig. Es wird den Eigentümern jedoch nachgelassen, die Wohngelder zu gleichen Teilen jeweils zum 3. Werktag eines Monats im Voraus zu Händen der Verwaltung zu zahlen. Bei Rückstand von zwei Beträgen wird die Verwaltung beauftragt, die restliche Jahressumme in eigenem Namen gerichtlich geltend zu machen."

Die Antragsgegnerin wurde Ende 1999 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen; der auf ihre Wohnung als Einzelwirtschaftsplan nach vorgenanntem Beschluss entfallende Zahlungsbetrag lautete auf DM 908,- monatlich. Eingeklagt wurden gegen die Antragsgegnerin Wohngeldvorschüsse für die Monate Januar bis Dezember 2000 in Höhe von 12 x DM 908,-, also insgesamt DM 10.896,- – nach Senatsentscheidung zu Recht.

2. Auch wenn ein Verwalter beschlussgemäß beauftragt wurde, Wohngelder in eigenem Namen gerichtlich geltend zu machen, konnte er das Verfahren auch namens der restlichen Eigentümer vertretungsweise führen; insoweit besaß der Verwalter eine Wahlmöglichkeit zwischen Antragstellung in Verfahrensstandschaft oder in Vertretung.

3. Auch die Fälligstellung einer Jahressumme der Wohngeldvorschüsse bereits zum Jahresbeginn ist nicht zu beanstanden, zumal bei regelmäßigen monatlichen Ratenzahlungen diese Gesamtfälligkeit suspendiert war und erst bei einem Rückstand von 2 Monatsbeträgen wieder in Kraft treten sollte.

4. Auch die beschlossene Fortgeltungsklausel der Gültigkeit eines Wirtschaftsplans "bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan" widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und übersteigt auch nicht die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft (im Sinne der BGH-Entscheidung vom 20.9.2000, NJW 2000 S. 3500), sondern folgt dem Gebot wirtschaftlicher Vernunft. Damit werden insbesondere andernfalls entstehende Zahlungsfälligkeitslücken einer Gemeinschaft ausgeschlossen. Auch in § 28 Abs. 1 WEG ist nur festgeschrieben, dass jeweils für ein Kalenderjahr ein Wirtschaftsplan aufzustellen, also von einer einjährigen Wirtschaftsperiode auszugehen sei; dem Gesetz ist aber kein Verbot zu entnehmen, dass nicht schon für die folgende Wirtschaftsperiode Vorsorge getroffen werden könne (wie auch schon vom Senat früher entschieden – vgl. NJW-RR 1990 S. 1298 = WE 1990 S. 210 und WE 1993 S. 221). Dies gilt sowohl für die Aufstellung eines Wirtschaftsplans durch mehrheitlichen Eigentümerbeschluss wie auch durch ersetzende gerichtliche Entscheidung. Dem hat auch die Literatur im Anschluss an die BGH-Entscheidung vom 20.09.2000 weitgehend zugestimmt (u.a. Wenzel, ZWE 2001 S. 226, 237). Eine ständig aufgefüllte Gemeinschaftskasse ist auch deshalb erforderlich, um mögliche Gesamtschuldhaftungsrisiken einzelner Eigentümer für Verwaltungsschulden gegenüber Drittgläubigern auszuschließen. Eine Gemeinschaft ist damit auch nach Ablauf eines Wirtschaftsjahrs weiterhin auf kontinuierlichen Eingang monatlicher Beitragsvorschüsse angewiesen. An einer entsprechenden Beschlusskompetenz für eine Fortgeltungsklausel bestehen deshalb keine Zweifel. Dies gilt selbst dann, wenn wegen Meinungsverschiedenheiten in einer Gemeinschaft die Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan hinausgezögert wird und damit neu eintretende Wohnungseigentümer von der Fortgeltungsklausel betroffen sind. Auch in einem solchen Fall ist bei der Beschlussfassung nicht von einer gewollten Dauerregelung auszugehen. Mit neuer Genehmigungsbeschlussfassung über einen Wirtschaftsplan wird ein alter Wirtschaftsplan überholt. Auch ein solcher Beschluss hat die Wirkungen nach § 10 Abs. 3 und 4 WEG (also auch gegen Sondernachfolger im Eigentum, ohne dass Beschlüsse einer Eintragung im Grundbuch bedürfen). Der Fortgeltungsklausel eines Wirtschaftsplans kommt insoweit kein Vereinbarungsinhalt zu, sie bewegt sich auch in den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil sie auf sachgerechte Aufbringung der finanziellen Mittel für die laufende Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gerichtet ist, alle Wohnungseigentümer gleichermaßen betrifft und die Gemeinschaft gegenüber einer Inanspruchnahme durch Außengläubiger entlastet.

5. Auch außergerichtliche Kostenerstattung III. Instanz zu Gunsten des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens bei Geschäftswert III. Instanz von EUR 5.571,04.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 27.02.2002, 24 W 16/02)

Anmerkung:

1. Erneut hat der Senat beiläufig (wohl auch im Sinne derzeit h.M.) entschieden, dass ein Verwalter selbst bei...