Haftung der Wohnungseigentümer (WEMoG) / 1.2 Obstruktives Stimmverhalten

Nicht nur Maßnahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums infolge Alterung oder Verschleiß, sondern auch solche, die aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben erforderlich werden, können mit erheblichen Kosten für die einzelnen Wohnungseigentümer verbunden sein, weshalb die Bereitschaft, freiwillig Geld in die Hand zu nehmen, nicht bei jedem Wohnungseigentümer vorhanden ist. Erleidet ein Wohnungseigentümer Schäden an seinem Sondereigentum, weil ein Beschluss über eine Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums unterblieben ist, haftet zwar primär die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem geschädigten Wohnungseigentümer. Allerdings kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diejenigen Wohnungseigentümer in Regress nehmen, die pflichtwidrig ihre Zustimmung versagt haben.

Praxis-Beispiel

Die durchfeuchtete Außenwand

Im Bereich der Außenwand einer Wohnung ist das Mauerwerk durchfeuchtet. Der Beschlussantrag auf entsprechende Instandsetzung wird mehrheitlich abgelehnt. Alsbald kommt es zu Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Sondereigentums des Wohnungseigentümers.

Selbstverständlich setzt ein Schadensersatzanspruch eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen Nichtdurchführung von notwendigen Erhaltungsmaßnahmen voraus, dass dem ersatzbegehrenden Wohnungseigentümer überhaupt ein Schaden entstanden ist.^[1] Bezüglich eines Schadensersatzanspruchs des geschädigten Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist weiter zu beachten, dass der Schadensersatzanspruch des geschädigten Wohnungseigentümers grundsätzlich nur dann infrage kommt, wenn er zeitnah eine entsprechende Beschlussersetzungsklage erhebt. Ein 6-jähriges Zuwarten ist deutlich zu lange.^[2] Der Wohnungseigentümer kann zwar auch den Negativbeschluss anfechten, allerdings ersetzt die Anfechtungsklage nicht die Beschlussersetzungsklage, die nicht an die Frist des § 45 Satz 1 WEG gebunden ist.^[3]

Wichtig

Namentliche Protokollierung

Der Regressanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht dann gegenüber denjenigen Wohnungseigentümern, die gegen die Erhaltungsmaßnahme gestimmt oder sich ihrer Stimme enthalten haben. Hierauf muss der Verwalter achten und den Abstimmungsvorgang namentlich dokumentieren, also zumindest diejenigen Wohnungseigentümer namentlich bezeichnen, die für den Beschlussantrag gestimmt haben. Diese kommen als mögliche Anspruchsgegner von vornherein nicht in Betracht.

Die Wohnungseigentümer haben ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten aber grundsätzlich nur dann zu vertreten, wenn sie mit der Einberufung der Eigentümerversammlung in hinreichend deutlicher Weise über den Instandsetzungsbedarf des Gemeinschaftseigentums und den von seinem bestehenden Zustand ausgehenden Auswirkungen auf das Sondereigentum betroffener Wohnungseigentümer in Kenntnis gesetzt worden sind. Etwas anderes gilt dann, wenn ihnen die Umstände, die die Stimmpflicht begründen, bereits bekannt waren oder sie während der Teilnahme an der Eigentümerversammlung über diese unterrichtet wurden.^[4]

Praxis-Tipp

Streitverkündung

Wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von einem geschädigten Wohnungseigentümer im Klageweg auf Schadensersatz in Anspruch genommen, sollte sie zur Vermeidung verjährungsrechtlicher Probleme und solcher der Rechtskrafterstreckung den obstruktiven Wohnungseigentümern den Streit verkünden.^[5]

[1] AG München, Urteil v. 23.5.2019, 484 C 25749/17, ZMR 2020, 66.

[2] BGH, Beschluss v. 14.11.2019, V ZR 63/19.

[3] AG Kassel, Urteil v. 17.5.2018, 800 C 4100/17.

[4] BGH, Urteil v. 23.2.2018, V ZR 101/16, NJW 2018, 2550.

[5] Siehe Blankenstein, Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Kap. 1.2.2 Streitverkündung.