Haftung des Erwerbers in der Zwangsversteigerung für die Rückzahlung der Kaution beim Erwerb vor dem 1. September 2001

Leitsatz

Verlangt der Mieter von dem Erwerber eines vor dem 1. September 2001 veräußerten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kaution, so trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist (amtlicher Leitsatz des BGH).

Normenkette

BGB § 551, § 566

Kommentar

Der Mieter einer Wohnung hatte beim Vertragsschluss im Jahr 1991 an den Vermieter eine Kaution in Höhe von ca. 4.000 DM gezahlt. Im Jahr 1995 wurde die Zwangsverwaltung angeordnet. Der nunmehrige Vermieter hat die Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung im Jahr 1996 erworben.

Das Mietverhältnis endete im Jahr 2003. Der Mieter hat den Vermieter auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch genommen. Dieser hat eingewendet, dass er die Kaution nicht erhalten habe. Dies wiederum hat der Mieter bestritten.

Nach der derzeit bestehenden Rechtslage kommt es auf den Streitpunkt nicht an, weil der Erwerber nach § 566a S. 1 BGB in die Rechte und Pflichten der Kautionsvereinbarung eintritt. Der Eintritt in die Pflichten bewirkt, dass der Erwerber die Kaution auch dann zurückzahlen muss, wenn er sie nicht erhalten hat.

Die Regelung des § 566a BGB gilt seit dem 1.9.2001. Vor diesem Zeitpunkt richtete sich die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution nach § 572 BGB a. F. Danach musste ein Erwerber die Kaution nur dann zurückzahlen, wenn sie ihm ausgehändigt worden ist.

Der BGH hat bereits durch Urteil vom 9.3.2005 (VIII ZR 381/03) entschieden, dass die Vorschrift des § 566a S. 1 BGB auf Veräußerungsgeschäfte, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind, keine Anwendung findet. An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest. Er weist zur Klarstellung darauf hin, dass dieser Grundsatz auch auf den Erwerb in der Zwangsversteigerung anzuwenden ist. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution richtet sich in Fällen dieser Art nach § 572 BGB a. F.

Dies führt zu der Frage, wer die Aushändigung der Kaution an den Erwerber zu beweisen hat. Grundsätzlich obliegt die Beweislast derjenigen Partei, die aus einer bestimmten Tatsache Rechte für sich herleiten will. In Fällen der hier gegebenen Art ist dies der Mieter. Allerdings wird in manchen Fällen eine Umkehr der Beweislast angenommen. Ein solcher Ausnahmefall kann gegeben sein, wenn der zu beweisende Vorgang ausschließlich in der Sphäre des Anspruchsgegners liegt und die an sich beweisbelastete Partei unzumutbare Schwierigkeiten mit der Beweisführung hätte. Nach der Ansicht des BGH liegt ein solcher Ausnahmefall nicht vor. Der Mieter kann den früheren Vermieter als Zeugen für die Übergabe der Kaution benennen, er kann die Vernehmung des Erwerbers als Partei beantragen und verlangen, dass dieser eventuell vorhandene Urkunden über den Erwerbsvorgang vorlegt (§§ 142, 421 ff. ZPO).

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 28.09.2005, VIII ZR 372/04, NJW 2005, 3494 = ZMR 2006, 31 = NZM 2005, 907 = WuM 2005, 718 = GE 2006, 52