Kaution: Haftung des Erwerbers auf Rückzahlung bei Eigentumsübergang vor dem 1.9.2001

Leitsatz

a) Zur Anwendbarkeit des § 572 BGB a. F., wenn das vermietete Gewerbegrundstück schon vor In-Kraft-Treten des neuen Mietrechts zum 1. September 2001 veräußert und das Mietverhältnis vor diesem Zeitpunkt beendet war (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 381/03 – NJW-RR 2005, 962).

b) Zur Darlegungs- und Beweislast des Mieters vor dem 1. September 2001 veräußerten Gewerbegrundstücks, wenn er vom Erwerber eine an den Vorvermieter gezahlte Kaution zurückverlangen will (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28. September 2005 – VIII ZR 372/04 – NJW 2005, 3494. – amtlicher Leitsatz des BGH).

Normenkette

BGB § 566a

Kommentar

Der Mieter hatte im Jahr 1992 Gewerberäume angemietet und an den damaligen Vermieter und Eigentümer der Immobilie eine Kaution von 10.000 DM gezahlt. Im Jahr 1994 hat der Eigentümer die Immobilie veräußert. Das Mietverhältnis mit dem Erwerber ist mittlerweile beendet. Der Mieter hat den Erwerber auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch genommen. Dieser hat erklärt, dass er die Kaution nicht erhalten habe.

Nach der derzeit bestehenden Rechtslage kommt es auf den Streitpunkt nicht an, weil der Erwerber nach § 566a Satz 1 BGB in die Rechte und Pflichten der Kautionsvereinbarung eintritt. Der Eintritt in die Pflichten bewirkt, dass der Erwerber die Kaution auch dann zurückzahlen muss, wenn er sie nicht erhalten hat.

Die Regelung des § 566a BGB gilt seit dem 1.9.2001. Vor diesem Zeitpunkt richtete sich die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution nach § 572 BGB a. F. Danach musste ein Erwerber die Kaution nur dann zurückzahlen, wenn sie ihm ausgehändigt worden ist.

Der für die Wohnraummiete zuständige Achte Senat des BGH hat bereits durch Urteile vom 9.3.2005 (VIII ZR 381/03) und vom 28.9.2005 (VIII ZR 372/04) entschieden, dass die Vorschrift des § 566a Satz 1 BGB auf Veräußerungsgeschäfte, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind, keine Anwendung findet. Dieser Rechtsprechung schließt sich der Zwölfte Senat für die Gewerbemiete an.

Dies führt zu der Frage, wer die Aushändigung der Kaution an den Erwerber zu beweisen hat. Grundsätzlich obliegt die Beweislast derjenigen Partei, die aus einer bestimmten Tatsache Rechte für sich herleiten will. In Fällen der hier gegebenen Art ist dies der Mieter. Allerdings wird in manchen Fällen eine Umkehr der Beweislast angenommen. Ein solcher Ausnahmefall kann gegeben sein, wenn der zu beweisende Vorgang ausschließlich in der Sphäre des Anspruchsgegners liegt und die an sich beweisbelastete Partei unzumutbare Schwierigkeiten mit der Beweisführung hätte. Nach der Ansicht des Achten Senats des BGH (Urteil v. 28.9.2005, VIII ZR 372/04) liegt ein solcher Ausnahmefall nicht vor. Der Mieter kann den früheren Vermieter als Zeugen für die Übergabe der Kaution benennen, er kann die Vernehmung des Erwerbers als Partei beantragen und verlangen, dass dieser eventuell vorhandene Urkunden über den Erwerbsvorgang vorlegt (§§ 142, 421 ff. ZPO). Dieser Meinung schließt sich der Zwölfte Senat ebenfalls an.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 16.11.2005, XII ZR 124/03