Haftung des Verwalters (WEMoG) / 2.21 Tagesordnung der Eigentümerversammlung

Werden Beschlussanträge vom Verwalter im Ladungsschreiben nur ungenügend angekündigt, sind hierauf gerichtete Anfechtungsklagen in aller Regel erfolgreich. In 1. Linie führen entsprechende Pflichtverletzungen zu einem materiell-rechtlichen Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter bezüglich der ihr auferlegten Verfahrenskosten.

Verwalter sollten stets darauf achten, dass sich der in der Versammlung tatsächlich gefasste Beschluss noch im Rahmen dessen bewegt, was angekündigt wurde.

Praxis-Beispiel

TOP "Nutzung der Gewerbeeinheit im ehemaligen Teeladen/Information durch den Verwalter"

Mehreren Wohnungseigentümern war die zweckbestimmungswidrige Nutzung einer Teileigentumseinheit, die in der Teilungserklärung mit "Teeraum" bezeichnet ist, ein Dorn im Auge. Sie hatten insoweit einen Rechtsanwalt zu der Versammlung zu dem TOP "Nutzung der Gewerbeeinheit im ehemaligen Teeladen/Information durch den Verwalter – Beschlussfassung" geladen. Im Laufe der Versammlung wurde dann vom anwaltlichen Vertreter der Wohnungseigentümer ein Beschlussantrag formuliert, der die gerichtliche Durchsetzung einer Nutzungsuntersagung nebst Finanzierung der anwaltlichen Honorierung zum Gegenstand hatte und mehrheitlich beschlossen wurde.

Der Verwalter hatte sich schadensersatzpflichtig gemacht. Zu den ureigensten Aufgaben eines Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehöre es, die Eigentümerversammlungen sorgfältig vorzubereiten, Beschlussanträge hinreichend bestimmt zu fassen und den Wohnungseigentümern möglichst mit der Einladung mitzuteilen, ggf. auch mit entsprechenden Beschlussalternativen. Werde ein Beschlussantrag erst im Laufe der Diskussion und auf Initiative einzelner Wohnungseigentümer bzw. deren anwaltlichen Beraters formuliert und zur Beschlussfassung gestellt, bedürfe es zumindest eines zu protokollierenden Hinweises der Verwaltung auf mögliche Anfechtungsrisiken bei Abstimmung über diesen Beschluss. Dies gelte gerade deshalb, weil im Ladungsschreiben lediglich die Nutzung des Raums angekündigt wurde und nicht zumindest die Nutzungsuntersagung.^[1]

Wichtig

Bedenkenhinweise schützen!

Auch diese Entscheidung verdeutlicht die Bedeutung von Bedenkenhinweisen des Verwalters. Dem Verwalter ist nämlich sicherlich noch nicht der Vorwurf einer Pflichtverletzung zu machen, wenn er einen zunächst unbestimmten Tagesordnungspunkt in das Ladungsschreiben aufnimmt. Wird allerdings dann ein Beschluss gefasst, der über das angekündigte Thema hinausgeht und auch mit Kosten für die Wohnungseigentümer verbunden ist, muss der Verwalter die Wohnungseigentümer vor Beschlussverkündung darauf aufmerksam machen, dass der Beschluss unter einem akuten Anfechtungsrisiko leidet, weil er sich nicht mehr mit dem angekündigten Tagesordnungspunkt deckt.^[2]

[1] LG Nürnberg-Fürth, Beschluss v. 17.2.2011, 14 T 359/11, ZWE 2011, 227.

[2] Siehe vertiefend unten Kap. 6.2 Bedenkenhinweise in der Wohnungseigentümerversammlung.