Haftungsbegrenzung des Ersteigerers

Leitsatz

1. Erwirbt der Wohnungseigentümer im Wege des Zuschlagbeschlusses ein Wohnungseigentum, so muß er seine Haftungsbegrenzung für die Verbindlichkeiten seines Rechtsvorgängers im Wege des Anfechtungsantrags verfolgen.
2. Nach einseitiger Erledigungserklärung erfolgt in WEG-Verfahren auch dann keine Entscheidung in der Sache, wenn sich der Antragsgegner der Erledigungserklärung nicht anschließt.

Sachverhalt

Der Eigentümer erwarb sein Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung durch Zuschlagsbeschluß des Amtsgerichts. Kurz nach dem Erwerb beschloß die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung für die beiden zurückliegenden Jahre. Den auf die im Zuschlagsverfahren erworbene Wohnung entfallenden Wohngeldrückstand macht nunmehr die Verwalterin gegen den neuen Eigentümer geltend. Dieser wehrte sich gerichtlich gegen die Inanspruchnahme und wurde seitens des Amtsgericht allein dazu verpflichtet, die auf sein Wohnungseigentum entfallene Abrechnungsspitze zu tragen. Hiergegen wendet sich nunmehr die Gesamtheit der übrigen Wohnungseigentümer und ist der Auffassung, der Wohnungseigentümer habe den Gesamtbetrag zu tragen.

Entscheidung

Der Wohnungseigentümer ist tatsächlich verpflichtet, den Gesamtbetrag aus der in der Eigentümerversammlung beschlossenen Jahresabrechnung zu begleichen. Denn zum Zeitpunkt der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung war er bereits Eigentümer der Wohnung. Durch den bestandeskräftigen Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung wurden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Verbindlichkeiten eines jeden Wohnungseigentümers gegenüber den anderen einzeln begründet. Der Beschluß kann also nur für diejenigen Wirkung entfalten, die auch zur Beschlußfassung berufen sind und dies sind die jetzigen bzw. jeweiligen Eigentümer, nicht aber deren Rechtsvorgänger, die eben kein Eigentum mehr haben.

In diesem Zusammenhang ist es insbesondere unerheblich, ob es sich um einen rechtsgeschäftlichen oder aber einen gesetzlichen Eigentumserwerb handelt - wie dies beim Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung der Fall ist. Entscheidend ist also die Eigentümerstellung im Zeitpunkt der Fälligkeit der Wohngeldforderung, also dem Tag der Beschlußfassung.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 17.12.1997, 24 W 2520/96

Fazit:

Achtung, nicht daß hier ein falscher Eindruck entsteht: Selbstverständlich hätte der Wohnungseigentümer die Möglichkeit gehabt, den Beschluß über die Jahresabrechnung anzufechten. Und hiermit hätte er auch erfolgreich darauf verweisen können, daß er das Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung erworben habe und somit nicht, bzw. allenfalls für Abrechnungsspitzen hafte. Da eine Anfechtung des Beschlusses jedoch unterblieb und dieser insoweit bestandskräftig wurde, bleibt ihm dieser Einwand nicht.