Hausordnung: Lebensbedrohliche Tierhaar-Allergie / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Änderung einer Hausordnung, die die Wohnungseigentümer beschlossen haben. Liegt es so, ist die Hausordnung also nicht vereinbart, können die Wohnungseigentümer im Wege des Zweit-Beschlusses andere als die zunächst beschlossenen Regelungen treffen. Im Fall geht es um die Tierhaltung. Diese soll jetzt wieder erlaubt sein.

Zweit-Beschluss und Ordnungsmäßigkeit

Nach herrschender Meinung kann jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG verlangen, dass ein Zweit-Beschluss schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses berücksichtigt. Die dabei einzuhaltenden Grenzen sollen sich nach den Umständen des Einzelfalls richten. Verfolgt man die bekannt gewordenen Entscheidungen auf ihren Kern zurück, sind vor allem fünf Prüfsteine für die Annahme schutzwürdiger Belange gefunden worden: wenn ein Wohnungseigentümer durch den Zweit-Beschluss einen rechtlichen Nachteil im Verhältnis zur Regelung des Erstbeschlusses erleidet, wenn ein Zweit-Beschluss in wohlerworbene Rechte (individuelle, subjektive Sonderrechte) eingreift, wenn der Erstbeschluss einem Wohnungseigentümer eine günstige Rechtsposition geschaffen hat; wenn ein Wohnungseigentümer aufgrund des Erstbeschlusses schutzwürdige Vorkehrungen getroffen hat, die sich als sinnlos (nutzlos) erweisen würden und wenn es für den Zweit-Beschluss keinen nachvollziehbaren Grund gab. Im Fall sind mehrere Prüfsteine betroffen, die den Beschluss jeweils nicht als ordnungsmäßig erscheinen lassen. Die Kläger haben vom Zweit-Beschluss meines Erachtens einen Nachteil, der ihre Rechte und ihr Vertrauen verletzt.

Anspruch auf einen Beschluss

Ein Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf einen Beschluss, wenn sich das Ermessen der Wohnungseigentümer, diesen Beschluss zu fassen, auf null reduziert hat. Ein seltener Fall. Ich selbst meine, er sei im Fall gegeben, da die Änderung der Hausordnung keiner ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.

Geschäftsordnungsmaßnahme

Im Fall ging es im Übrigen noch um die Frage, ob es möglich ist, eine Geschäftsordnungsmaßnahme isoliert anzufechten. Diese Frage hat das LG mit der herrschenden Meinung verneint. Eine Geschäftsordnungsmaßnahme ist danach als eine bloße Zwischenentscheidung, die der eigentlichen Entscheidung vorausgeht und keine Entscheidung nach § 19 Abs. 1 WEG enthält, grundsätzlich wie andere Bestimmungen zu einem Verfahren unanfechtbar. Nur im seltenen Einzelfall kann ein Feststellungsinteresse daran bestehen, die Zulässigkeit einer Geschäftsordnungsmaßnahme später klären zu lassen. Dieses ist vor allem der Fall, wenn eine Wiederholung der Geschäftsordnungsmaßnahme droht.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Die Verwaltungen müssen wissen, dass eine beschlossene Hausordnung nichts Statisches ist und sich nach den Bedürfnissen der Wohnungseigentümer in den Jahren ändern kann. Die Verwaltungen sollten diesen Prozess moderieren und versuchen, es zu erreichen, dass allen Interessen angemessen Rechnung getragen wird. Manchmal ist auch vereinbart, dass die Verwaltungen eine Hausordnung bestimmen sollen. Hier ist es am besten, diesen Auftrag anzunehmen, die Wohnungseigentümer über das Ergebnis aber abstimmen zu lassen.