Alexander C. Blankenstein
Das Hausverbot ist untrennbar mit dem Hausrecht verknüpft. Nur wer Inhaber des Hausrechts ist, kann wirksam auch ein Hausverbot gegenüber anderen Personen aussprechen.
2.1 Wohnungseigentümer
Das Hausrecht des Wohnungseigentümers ergibt sich direkt aus § 13 Abs. 1 WEG, wonach der Wohnungseigentümer mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere andere von Einwirkungen ausschließen kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht. Als Gesetz kommt insoweit in erster Linie das Wohnungseigentumsgesetz selbst in Betracht. Gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums zu gestatten, soweit dies insbesondere zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Entsprechendes gilt gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, wenn das Betreten des Sondereigentums ebenfalls insbesondere zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen innerhalb anderer Sondereigentumseinheiten erforderlich ist.
Im Übrigen kann jedoch ein Wohnungseigentümer grundsätzlich jedem das Betreten seines Sondereigentums auch ohne Angabe von Gründen verbieten und zum Verlassen seiner Wohnung (Sondereigentum) oder Geschäftsräume (Teileigentum) auffordern.
2.2 Mieter/Pächter
Da ein Hausverbot stets nur vom Inhaber des Hausrechts ausgesprochen werden kann, ist weiter zu klären, welche Personen denn im Bereich des Sondereigentums außer dem Wohnungseigentümer selbst als Inhaber des Hausrechts in Betracht kommen.
Inhaber des Hausrechts
Grundsätzlich ist nämlich zu beachten, dass der Inhaber des Hausrechts nicht notwendig der Eigentümer sein muss. Letztlich muss der Inhaber des Hausrechts lediglich ein stärkeres Recht haben, als der Störer selbst.
So kommt als tatsächlicher Inhaber des Hausrechts insbesondere der Mieter des Wohnungseigentümers infrage, egal ob es sich um Wohnraummiete oder ein Gewerberaummietverhältnis über das Teileigentum handelt. In allen Fällen, in denen der Wohnungseigentümer das Sondereigentum nicht selbst bewohnt bzw. nutzt, sondern an Dritte vermietet oder verpachtet, üben die Mieter bzw. Pächter also faktisch das Hausrecht aus.
Hausrecht des Mieters auch gegenüber vermietendem Wohnungseigentümer!
Das Hausrecht des Mieters besteht auch gegenüber dem Vermieter. Vermietende Sonder- oder Teileigentümer dürfen sich also keinesfalls willkürlich Zugang zu den vermieteten Räumen verschaffen und sich darin aufhalten. Lediglich aufgrund mietvertraglicher Berechtigung zum Betreten der Räumlichkeiten nach ausreichender Vorankündigung dürfen dann mit Einverständnis des Mieters die Räume auch betreten werden.
Außer dem Mieter bzw. Pächter üben selbstverständlich auch diejenigen Personen das Hausrecht aus, die das Sondereigentum außerhalb eines Miet- oder Pachtverhältnisses – etwa aufgrund unentgeltlicher Gebrauchsüberlassung – mit Willen des Eigentümers bewohnen bzw. nutzen.
2.3 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Da das Hausrecht aus dem Eigentum resultiert und dieses im Eigentum der Wohnungseigentümer als einer Bruchteilsgemeinschaft steht, sind sie zunächst auch als Inhaber des Hausrechts im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum anzusehen. Das Hausrecht der Bruchteilsgemeinschaft als solcher ergibt sich aus § 903 i. V. m. §§ 741 ff. BGB. Allerdings übt gemäß § 9a Abs. 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Das Hausrecht bezüglich des Gemeinschaftseigentums üben also nicht die Wohnungseigentümer aus, dieses wird von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt.
Was nun die Ausübung des Hausrechts durch die Eigentümergemeinschaft angeht, muss streng zwischen dem sogenannten Innenverhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander und dem Außenverhältnis der Eigentümergemeinschaft zu gemeinschaftsfremden Dritten unterschieden werden.
2.3.1 Innenverhältnis
Im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander kann ein Hausverbot nicht wirksam beschlossen werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, einem anderen Wohnungseigentümer gegenüber ein Hausverbot auszusprechen. Kein Wohnungseigentümer kann von der Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Wege des Hausverbots ausgeschlossen werden.
Kein Hausverbot gegenüber Wohnungseigentümern!
Sollte ein Wohnungseigentümer derart gegen seine gemeinschaftsbezogenen Pflichten verstoßen, dass durch ihn der Haus- bzw. Gemeinschaftsfrieden nachhaltig gestört ist, können Sanktionen gegen diesen nur unter den Voraussetzungen einer Entziehungsklage gemäß § 17 WEG verhängt werden. Die Eigentümergemeinschaft kann jedoch gegen diesen Wohnungseigentümer kein Hausverbot aussprechen, da dies einem direkten Entzug des Eigentums gleichkäme.
Kein Hausverbot gegenüber dem Ehegatten des Miteigentümers
Ebenso kann die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Ehegatten oder Lebenspartner eines Wohnungseigentümers kein Hausverbot au...