Alexander C. Blankenstein
Da das Hausrecht aus dem Eigentum resultiert und dieses im Eigentum der Wohnungseigentümer als einer Bruchteilsgemeinschaft steht, sind sie zunächst auch als Inhaber des Hausrechts im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum anzusehen. Das Hausrecht der Bruchteilsgemeinschaft als solcher ergibt sich aus § 903 i. V. m. §§ 741 ff. BGB. Allerdings übt gemäß § 9a Abs. 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Das Hausrecht bezüglich des Gemeinschaftseigentums üben also nicht die Wohnungseigentümer aus, dieses wird von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt.
Was nun die Ausübung des Hausrechts durch die Eigentümergemeinschaft angeht, muss streng zwischen dem sogenannten Innenverhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander und dem Außenverhältnis der Eigentümergemeinschaft zu gemeinschaftsfremden Dritten unterschieden werden.
2.3.1 Innenverhältnis
Im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander kann ein Hausverbot nicht wirksam beschlossen werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, einem anderen Wohnungseigentümer gegenüber ein Hausverbot auszusprechen. Kein Wohnungseigentümer kann von der Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Wege des Hausverbots ausgeschlossen werden.
Kein Hausverbot gegenüber Wohnungseigentümern!
Sollte ein Wohnungseigentümer derart gegen seine gemeinschaftsbezogenen Pflichten verstoßen, dass durch ihn der Haus- bzw. Gemeinschaftsfrieden nachhaltig gestört ist, können Sanktionen gegen diesen nur unter den Voraussetzungen einer Entziehungsklage gemäß § 17 WEG verhängt werden. Die Eigentümergemeinschaft kann jedoch gegen diesen Wohnungseigentümer kein Hausverbot aussprechen, da dies einem direkten Entzug des Eigentums gleichkäme.
Kein Hausverbot gegenüber dem Ehegatten des Miteigentümers
Ebenso kann die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Ehegatten oder Lebenspartner eines Wohnungseigentümers kein Hausverbot aussprechen. Die durch Art. 6 Abs. 1 GG geschützte Ehe hat insoweit eindeutigen Vorrang vor dem Hausrecht der Eigentümergemeinschaft. Auch hier können Sanktionen nur unter den Voraussetzungen des § 17 WEG ergriffen werden.
Hausverbot gegenüber dem Lebensgefährten/Mitbewohnern nur als ultima ratio
Gegenüber dem Lebensgefährten oder sonstigen Mitbewohnern eines Wohnungseigentümers kommt ein Hausverbot ausschließlich dann in Betracht, wenn zuvor sämtliche Möglichkeiten ausgeschöpft wurden, etwaige Belästigungen zu unterbinden. Das Eigentumsgrundrecht verleiht dem Wohnungseigentümer nämlich die Befugnis, die Nutzung seines Wohnungseigentums aufgrund eigenverantwortlicher Entscheidung selbst zu bestimmen. Das umfasst vor allem auch das Recht, darüber zu entscheiden, ob eine Überlassung der Nutzung an Dritte oder eine gemeinschaftliche Nutzung mit Dritten erfolgt.
2.3.2 Außenverhältnis
Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gilt neben der Verpflichtung zur gegenseitigen Rücksichtnahme aus dem Gemeinschaftsverhältnis bei Meinungsverschiedenheiten das Prinzip der Zumutbarkeit. Soweit es den Wohnungseigentümern also zumutbar ist, haben sie die Anwesenheit einer gemeinschaftsfremden Person zu dulden, der ein anderer Wohnungseigentümer dies gestattet hat.
Eine rechtsmissbräuchliche und andere Wohnungseigentümer unzumutbar belastende Ausübung des Erlaubnisrechts schafft hingegen für gemeinschaftsfremde Personen keine Befugnis zum Verweilen.
Störender Mieter
Nicht selten sind die Fälle, in denen der Mieter eines Wohnungseigentümers nachhaltig den Hausfrieden stört. Zu beachten ist allerdings, dass gegenüber dem störenden Mieter kein Hausverbot ausgesprochen werden kann. Dies ist darin begründet, dass die übrigen Wohnungseigentümer nicht in das zwischen vermietendem Wohnungseigentümer und Mieter bestehende Vertragsverhältnis eingreifen dürfen. Das Besitzrecht des Mieters fließt direkt aus dem mit dem Wohnungseigentümer geschlossenen Mietvertrag. Ein störender Mieter kann nur dadurch aus der Wohnanlage gebracht werden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Vermieter über § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Beendigung des Mietverhältnisses verpflichten.
Sind Wohnungseigentümer konkret in ihrem Sondereigentum gestört, können Sie auch direkt gegen den vermietenden Wohnungseigentümer über § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG vorgehen.
Störender Besucher
Gegen einen störenden Besucher eines Wohnungseigentümers kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Hausverbot beschließen und gegen den Wohnungseigentümer selbst über § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG vorgehen. Dies kann vor allem dann von Bedeutung sein, wenn in einem Sondereigentum der Prostitution nachgegangen wird und sich die Nutzung der Wohnung oder des Teileigentums zur Prostitution nicht mehr im Rahmen der Zweckbestimmung des Sondereigentums nach der Teilungserklärung oder einer