Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Leitsatz
Zulässige Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Instandsetzungskostentragung allein der Garageneigentümer
Normenkette
§ 5 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG
Kommentar
1. In einer Wohnanlage gab es auch Tiefgarageneinstellplätze als separates Teileigentum (14 Einzeleinstellplätze und 9 sog. Doppelparker oder Doppelstockgaragen), wobei die Doppelparker mit einer hydraulischen Hebebühne ausgestattet waren.
In der Gemeinschaftsordnung war u.a. über "Instandhaltungspflichten" vereinbart:
"Die Instandhaltung der zu den Garagen gehörenden Gebäudeteile, Zugänge, Zufahrten, Verkehrsflächen und Einrichtungen obliegt nur den Eigentümern der Garage gemeinsam; sie sind an den Instandhaltungen des übrigen Gemeinschaftseigentums nicht zu beteiligen ... Die auf die Garagen entfallenden Kosten werden durch die vorhandenen Einstellplätze geteilt, so dass gleich hohe Anteile je Einstellplatz entstehen."
2. Hinsichtlich der an den Hebebühnen der Doppelstockgaragen angefallenen Reparatur-Kosten (in Höhe von über DM 21.000), die in der Jahresabrechnung nicht auf alle Garageneigentümer verteilt, sondern nur in Hausgeldkonten den unmittelbar betroffenen Garageneigentümern angelastet wurden, was zum Streit führte, war die Frage zu entscheiden, ob die Hebebühnen zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum des jeweils betroffenen Garageneigentümers gehören.
Hier entschied der Senat, dass die Hebebühnen gem. § 1 Abs. 5 WEG und § 5 Abs. 2 WEGGemeinschaftseigentum seien. Bezug genommen wurde hier auf weitere getroffene Vereinbarungen in der Teilungserklärung, u.a. wie folgt:
Gegenstand des Sondereigentums sind die in § ... dieser Teilungserklärung bezeichneten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Eigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird. In Ergänzung dieser Bestimmung wird festgelegt, dass zum Sondereigentum gehören: ...
e) sämtliche innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume befindlichen Einrichtungen und Ausstattungsgegenstände ...
Im Zweifel sei deshalb im vorliegenden Fall von zwingendem Gemeinschaftseigentum auszugehen. Hebebühnen mögen zwar Einrichtungen innerhalb im Sondereigentum stehender "Räume" sein, wenn man mit der h.M. davon ausgeht, dass eine Doppelstockgarage ein "Raum"im Sinne von § 3 Abs. 1 und 2 WEG ist, d.h dass Sondereigentum an der Doppelstockgarage im Ganzen, nicht aber an deren einzelnen Stellplätzen begründet werden kann.
Dennoch sind Hebebühnen jedenfalls konstruktive Teile des Gebäudes im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG, wobei es nicht darauf ankommt, ob sie nur im Hinblick auf die Garage diese Eigenschaft besitzen. Denn Teil eines Gebäudes, "der für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich" ist, kann z.B. auch ein konstruktiver Teil in einer Doppelhaushälfte oder - bei einer Mehrhausanlage - nur eines Gebäudes sein; ein solcher Bestandteil ist gleichwohl Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer der gesamten Anlage. Notwendiger Bestandteil einer Doppelstockgarage ist die Einrichtung, die das Einstellen von zwei (oder mehr) Fahrzeugen ermöglicht auf einer Grundfläche, die an sich nur für ein Kfz groß genug ist, also auch die Hebebühne oder Wippe. Ohne diese Einrichtung wäre die Doppelstockgarage keine solche. Für ihren Bestand erforderlich im Sinne des Gesetzes ist deshalb die Hebebühne (ebenso OLG Hamm, OLGZ 83, 1, 5).
Ob daneben auch gesagt werden kann, dass die Hebebühne - im vorliegenden Fall - dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient, mag dahinstehen (anders als im vom OLG Hamm entschiedenen Fall).
3. Rechtlich unbedenklich ist i.Ü. eine Vereinbarungsregelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach sämtliche Garageneigentümer einer Eigentumswohnanlage anteilig die Instandsetzungskosten zu tragen haben, die in Bezug auf einzelne Hebebühnen anfallen. Vom Grundsatz des § 16 Abs. 2 WEG wurde hier kraft gesonderter Vereinbarung abgewichen.
4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung bei Wert von DM 4.000.
Link zur Entscheidung
( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.03.1999, 3 Wx 14/99= NZM 12/1999, 570)
Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwalung
Anmerkung:
1. Die Entscheidung zur Zuordnung der Hebebühnentechnik (zwingend zum Gemeinschaftseigentum) erscheint mir nicht überzeugend. Der Senat hat sich offensichtlich hier leider auch nicht mit meiner ausführlich begründeten, abweichenden Meinung in ETW, Gruppe 3 auf Seiten 131 und 132 auseinander gesetzt. Unstreitig kann heute bei solchen Doppel- oder Vierer-Bühnen Sondereigentum am gesamten Bühnenkomplex (bejahte Raumeigenschaft) begründet werden, aufgeteilt in entsprechende zwei oder vier Bruchteile, verbunden mit Nutzungsrechten an den einzelnen Stellplatz- bzw. Bühnenflächen gem. § 1010 BGB. Die Bühnentechnik mit Zubehör und Bestandteilen liegt hier m.E. allein im Sond...