Hebebühnen einer Doppelstockgarage als konstruktiver Gebäudeteil zwingend Gemeinschaftseigentum

Leitsatz

Hebebühnen einer Doppelstockgarage als konstruktiver Gebäudeteil sind zwingend Gemeinschaftseigentum und nicht sondereigentumsfähig

Normenkette

§§ 5 Abs. 2, 16 Abs. 2 WEG

Kommentar

1. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der regelt, dass die anfallenden Instandsetzungskosten in Bezug auf einzelne Hebebühnen einer Doppelstockgarage nicht nur die betreffenden Stellplatzinhaber zu tragen haben, sondern aus der allgemeinen Instandhaltungsrücklage zu bestreiten sind, ist gültig.
2. Die Frage, ob überhaupt Doppelgaragen als solche sondereigentumsfähig sind, ist in Rechtsprechung und Schrifttum streitig (vgl. zum Meinungsstand statt aller Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. § 5 Rn. 56 m.w.N.). Diese Frage könne jedoch offen bleiben; denn selbst wenn man die Sondereigentumsfähigkeit von Doppelgaragen bejahen würde, bezöge sie sich nur auf die entsprechenden Räumlichkeiten. Dagegen sind nach § 5 Abs. 2 WEG auch in diesem Bereich konstruktive Gebäudeteile nicht sondereigentumsfähig. Ein solcher konstruktiver Bestandteil des Gemeinschaftseigentums sind auch die Hebebühnen einer Doppelstockgarage (vgl. ebenso OLG Düsseldorf v. 22.3.1999, 3 Wx 14/99, NZM 1999, 571 und h.M.; a.A. Häublein, MittBayNot 2000, 112 als Anmerkung zu OLG Düsseldorf). § 5 Abs. 2 WEG als zwingendes Recht kann auch nicht durch Regelungen in einer Teilungserklärung abbedungen werden.

Link zur Entscheidung

OLG Celle, Beschluss vom 19.08.2005, 4 W 162/05OLG Celle v. 19.8.2005, 4 W 162/05, NZM 22/2005, 871

Anmerkung

Auch die hier zitierte Entscheidung des OLG Düsseldorf wurde bereits von mir in ETW (vgl. auch DWE 2/2005, 71/74) kritisiert. Diese Kritik richtet sich nun auch gegen die erneut bestätigende Entscheidung des OLG Celle, dass es sich bei den Hebebühnen um zwingend konstruktives Gemeinschaftseigentum im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG handeln soll.

Der räumliche Bereich solcher abgegrenzter Bühnenplätze zum Abstellen und Parken von Pkws kann insgesamt bei Doppelstock- oder gar 4-fach-Garagen als eigenständiges Sondereigentum, verbunden mit einem Miteigentumsanteil begründet und als sonderrechtsfähig abgeschlossenheitsbescheinigt werden. Dies erscheint mir heute weit gehend unstreitig und entspricht auch vielfacher Gestaltungspraxis. Ein solches Sondereigentum wird dann i.d.R. in Bruchteile von ½ bzw. ¼ aufgeteilt, wobei dann meist (auch wünschenswerterweise) über eine Nutzungsvereinbarung (§ 1010 BGB) die einzelnen Nutzflächen personenbezogen auf die 2 bzw. 4 Bruchteilseigner festgeschrieben werden. Die Miteigentümer eines solchen Sondereigentums bilden dann eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB. Strittig ist hier allein (m.E. abzulehnen, ebenso Hügel, NZM 20/2004, 766), ob insoweit hinsichtlich einzelner Bruchteile eines solchen Sondereigentums sogar entsprechende Sondernutzungsrechte nach WEG im Sinne des § 15 WEG begründet werden können.

Geht man nun von einem einheitlichen Sondereigentum in Bruchteilsgemeinschaft bei allen Stellplatzflächen auf einer solchen Hebebühnenkonstruktion aus, befinden sich die Plattformen m.E. innerhalb des räumlichen Bereichs eines solchen Sondereigentums (Teileigentums). Leitungen und Hebel der Hydraulik/Elektrik können m.E. dann ebenfalls als wesentliche Bestandteile bzw. als Zubehör des Sondereigentums angesehen werden (a.A. jedoch KG v. 7.2.2005, 24 W 81/03, DWE 1/2005, 33 = ETW Gr. 2, S. 6059 = ZMR 7/2005, 569: zwingend Gemeinschaftseigentum). Die Bühnenkonstruktion kann unschwer abgeschraubt, repariert, entrostet, sandgestrahlt oder gar erneuert werden und steht m.E. nicht in dauerhaft fester Verbindung zum Gemeinschaftseigentum als konstruktiv zwingender Bestandteil desselben. Damit sind auch in Nutzungsvereinbarungen zu Recht die Regelungen üblich, dass sich die Bühnenplatznutzer innerhalb eines solchen Sondereigentums selbst und gemeinsam um Instandhaltung und Instandsetzung der Parkbühnenbleche zu kümmern haben. Hier stößt es m.E. zu Recht vielfach auf völliges Unverständnis innerhalb einer Gemeinschaft bei den Wohnungseigentümern, die u.U. solche Plätze als Miteigentümer und Nutzungsberechtigte gar nicht in Besitz haben, für etwaige Pflege- und Sanierungskosten an den Blechen und der Konstruktion der Hebebühnentechnik allerdings im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG mithaften zu müssen.

Es scheint mir an der Zeit, diese Fragen zur Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum an Hebebühnenuntergemeinschaften (nach §§ 741 ff. BGB) einer baldigen Klärung durch den BGH zuzuführen. Wenn in der neuerlichen Entscheidung des OLG Celle zum umstrittenen Meinungsstand auf Bärmann/Pick/Merle unter Rn. 56 m.w.N. zu § 5 verwiesen wurde, so heißt es dort zur Problematik allein: "Dabei stehen bei Garagen lediglich die Innenräume im Sondereigentum, nicht dagegen die konstruktiven Teile wie Mauern und Dach (OLG Karlsruhe v. 28.12.1977, 3 W 15/77, OLGZ 1978, 175). Ebenso die Hebebühne einer Doppelstockgarage als konstruktiver Gebäudeteil (OLG Düsseldorf v. 22.3.1999, 3 Wx 14/99, WuM 1999, 426)". Weitere Nachweise sind ...