Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung: Anforderungen an ihre formelle Wirksamkeit

Leitsatz

1. Eine Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten ist auch dann formell wirksam, wenn dort die Kosten für die Frischwasserversorgung und Entwässerung enthalten sind.
2. Wird der Brennstoffverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage nach der Formel in § 9 Abs. 2 HeizKV berechnet, so muss die Berechnungsformel nicht erläutert werden (im Anschluss an BGH, Urteil v. 20.7.2005, VIII ZR 371/04, NJW 2005 S. 3135).

(Leitsätze der Redaktion)

Normenkette

HeizKV § 9

Kommentar

In dem Wohnungsmietvertrag sind für Heiz- und Warmwasserkosten einerseits sowie für die übrigen Betriebskosten andererseits jeweils gesonderte Vorauszahlungen vereinbart. Gleichwohl sind die Kosten der Frischwasserversorgung und Entwässerung nicht in der allgemeinen Betriebskostenabrechnung, sondern in der Heizkostenabrechnung enthalten. Der Mieter vertritt die Ansicht, dass die Heizkostenabrechnung aus diesem Grund formell fehlerhaft sei.

Der BGH teilt diese Ansicht nicht: Er lässt offen, ob die gesonderte Zuweisung der Vorauszahlungen im Mietvertrag zur Folge hat, dass der Vermieter die betreffenden Zahlungen auf die jeweiligen Betriebskosten verrechnen muss. Jedenfalls hat ein eventueller Verstoß gegen eine solche Verpflichtung keinen Einfluss auf die formelle Wirksamkeit der Abrechnung. Dies folgt aus dem Umstand, dass die Abrechnung auch in Fällen dieser Art nachvollziehbar ist. Im Übrigen spielt es für die Kostenbelastung des Mieters im Ergebnis keine Rolle, in welcher der beiden Abrechnungen die Wasser- und Abwasserkosten aufgeführt sind.

In einem weiteren Teil der Entscheidung geht es um die formelle Wirksamkeit der Abrechnung über die Warmwasserkosten. Nach § 9 HeizKV sind die für die Wärmeerzeugung und die für die Warmwasserbereitung erforderlichen Kosten getrennt zu ermitteln, wobei die Aufteilung bei verbundenen Anlagen nach einer in § 9 Abs. 2 und 3 HeizKV enthaltenen Formel erfolgen kann. Hierzu hat der BGH bereits mit Urteil vom 20.7.2005 (VIII ZR 371/04, NJW 2005 S. 3135) entschieden, dass die Berechnungsformel nicht erläutert werden muss. Dies beruht auf der Erwägung, dass bei der Verwendung einer gesetzlich vorgesehenen Berechnungsformel eventuelle Verständnisprobleme nicht dem Vermieter zuzurechnen sind. An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest.

In § 9 Abs. 1 Satz 3 HeizKV ist in diesem Zusammenhang geregelt, dass Kosten, die nur für die Warmwasserbereitung entstanden sind, gesondert erfasst und den einheitlich entstandenen Kosten hinzuzurechnen sind. Hierzu gehören insbesondere die Kosten der Miete für die Warmwasserzähler.

Im Entscheidungsfall ist der Vermieter in diesem Sinne verfahren, er hat allerdings die einzelnen Rechenschritte nicht erläutert. Der BGH beanstandet dies nicht. Es genügt, wenn der Mieter aufgrund des Zahlenwerks erkennen kann, dass die Abrechnung den Vorgaben der Heizkostenverordnung entspricht.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 26.10.2011, VIII ZR 268/10, NJW 2012 S. 603