HeizKV: Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung / 2.3 Zweifamilienhaus (§ 2 HeizKV)

Die HeizKV sieht in § 2 ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall vor, dass es sich bei dem Gebäude um ein Zweifamilienhaus handelt, in dem der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt. In diesem Fall können mit dem Mieter von der HeizKV abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen vereinbart werden. Dabei dürfen sich im Gebäude jedoch maximal zwei Wohnungen befinden. Verfügt das Gebäude über drei Einheiten, gelten die Bestimmungen der HeizKV uneingeschränkt. Verfügt das Gebäude über zwei Einheiten, wird aber keine vom Vermieter selbst bewohnt, ist die HeizKV ebenfalls anzuwenden.

Zum Teil wird die Auffassung vertreten, dass – entgegen dem ausdrücklichen Wortlaut des § 2 HeizKV – die Ausnahmeregelung auch dann zum Tragen kommen soll, wenn es sich nicht um Wohneinheiten handelt, sondern um zwei gewerbliche Einheiten, von denen eine der Vermieter selbst nutzt.^[1]

Achtung

Zusätzlich ist ausdrückliche Vereinbarung erforderlich

Allein die Tatsache, dass es sich um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Einheiten handelt, wovon der Eigentümer eine selbst nutzt, führt nicht dazu, dass die HeizKV nicht angewendet wird. Es bedarf vielmehr einer (zusätzlichen) rechtsgeschäftlichen Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter, dass die Bestimmungen der HeizKV nicht gelten. Anstelle der in der HeizKV vereinbarten Verteilerschlüssel können dann auch hiervon abweichende Maßstäbe vereinbart werden, z. B. eine Verteilung ausschließlich nach Wohnfläche.

Vermieter und Mieter können nicht nur abweichende Verteilerschlüssel vereinbaren, sondern auch ganz auf die Abrechnung verzichten. Sie können ebenso festlegen, dass die Bestimmungen der Verordnung nur teilweise, z. B. nur für die Versorgung mit Wärme (Heizung) oder Warmwasser, anzuwenden sind.

Musterklausel: Abrechnung der Heizkosten im Zweifamilienhaus

"Die Mietvertragsparteien sind sich darüber einig, dass die Bestimmungen der HeizKV keine Anwendung finden, da sich die vermietete Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus befindet. Heiz- und Warmwasserkosten werden deshalb nicht abgerechnet."

Und/Oder:

"Es wird eine monatliche Pauschale in Höhe von _____ EUR vereinbart."

Oder:

"Die Mietvertragsparteien sind sich darüber einig, dass in Abweichung von den Bestimmungen der HeizKV die Heiz- und Warmwasserkosten nach dem Verhältnis der Flächen/Personen [Unzutreffendes streichen] verteilt werden, da es sich um ein vom Vermieter selbst bewohntes Zweifamilienhaus handelt (§ 2 HeizKV)."

Aus zwei Einheiten bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft

Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus lediglich zwei Einheiten besteht ("Zweiergemeinschaft"), hat das OLG München allerdings die Anwendbarkeit der Bestimmungen der HeizKV bejaht und das Vorliegen einer Ausnahme nach § 2 HeizKV verneint.^[2] Auch wenn bei nur zwei Wohnungseigentumseinheiten, die jeweils verschiedenen Eigentümern gehören, eine vermietet und die andere von ihrem Eigentümer bewohnt ist, liegt eine Ausnahme nach § 2 HeizKV nicht vor. Das OLG München begründet sein Urteil damit, dass der Wortlaut der Bestimmung von einem vom Vermieter bewohnten Zweifamilienhaus ausgeht. Eine entsprechende Anwendung auf das Wohnungseigentum wird daher abgelehnt.^[3]

[1] Schmidt/Futterer-Lammel, § 2 HeizKV, Rn. 32; Pfeifer, § 2 HeizKV, S. 23.

[2] OLG München, Beschluss v. 11.9.2007, 32 Wx 118/07, ZMR 2007 S. 1001.

[3] OLG München, Beschluss v. 11.9.2007, a. a. O.; a. A. Peruzzo, a. a. O., Rn. 53 ff.