Die gesetzlichen Grundlagen zur Wärmelieferung und deren Kostenumlage im Rahmen von Mietverhältnissen finden sich in folgenden Bestimmungen:
Wie bereits ausgeführt: Der Gebäudeeigentümer und ihm gleichgestellte Berechtigte (§ 1 Abs. 2 HeizKV) haben stets die Kosten für die Anschaffungen, Reparaturen usw. bei in Eigenregie betriebenen Anlagen zu tragen. Dies gilt auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem Nutzer/Mieter können bei Versorgung im Eigenbetrieb diese Kosten nicht als Betriebskosten berechnet werden. Anders ist dies bei der gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser.
Stellt nun der Gebäudeeigentümer die Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf Lieferung um, sind 2 Fragen zu klären:
- Wie kann die Umstellung durchgeführt werden?
- Können die damit verbundenen höheren Kosten, das Entgelt für die Wärmelieferung gemäß § 7 Abs. 4 HeizKV, an die Mieter weitergegeben werden?
Grundsätzlich sind hierbei 2 Fallgruppen zu unterscheiden: das neu begründete und das bereits bestehende Mietverhältnis.
4.1 Neu begründetes Mietverhältnis
Bei einem neu abzuschließenden Mietverhältnis kann der Vermieter durch geeignete Vereinbarungen im Mietvertrag die Verpflichtung des Mieters begründen, die Kosten für die Wärme- bzw. Warmwasserlieferung anteilig zu tragen. Entweder schließt der Vermieter selbst einen Versorgungsvertrag mit dem Drittbetreiber und berechnet das ihm in Rechnung gestellte Lieferentgelt dem Mieter anteilig weiter. Oder er verpflichtet den Mieter wirksam dazu, mit einem Drittbetreiber direkt einen Versorgungsvertrag abzuschließen, wie es bei der Versorgung mit Strom oder Telekommunikation üblich ist. Der Mieter muss dann das Entgelt für die Lieferung direkt an den Betreiber, mit dem er einen Vertrag geschlossen hat, zahlen.
4.2 Bestehendes Mietverhältnis
Hat der Vermieter bisher eine zentrale Versorgungsanlage selbst betrieben und will er während eines laufenden Mietverhältnisses auf gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser umstellen, so kann er das nach herrschender Meinung nur mit Zustimmung des Mieters tun. Durch den Abschluss des Mietvertrags sind Mieter und Vermieter an die darin getroffenen Vereinbarungen gebunden. Hierzu gehört auch die Versorgung mit Wärme. Erfolgt die Versorgung im Eigenbetrieb des Vermieters bzw. Gebäudeeigentümers, ist diese Versorgungsart Gegenstand des Mietvertrags. Will daher der Vermieter auf gewerbliche Lieferung umstellen, liegt eine Vertragsänderung vor, die grundsätzlich der Zustimmung des Mieters bedarf. Der BGH hat die Auffassung vertreten, dass die Zustimmung des Mieters im Hinblick auf die Umstellung bereits darin gesehen werden kann, dass der Mietvertrag auf einen Betriebskostenkatalog verweist, der die Wärmelieferung beinhaltet.
Höhere Betriebskosten
Die Umstellung auf gewerbliche Lieferung birgt wegen der damit für den Mieter höheren Betriebskosten hohes Streitpotenzial.
Bestehendes Mietverhältnis nach 1.7.2013
2013 wurde § 556c BGB eingeführt. Diese Vorschrift regelt zusammen mit der Wärmelieferverordnung (WärmeLV vom 7.6.2013) die rechtlichen Voraussetzungen für die Umstellung von der Eigenversorgung eines Anwesens mit Wärme und Warmwasser auf gewerbliche Lieferung.
Alle bestehenden Wohnraummietverhältnisse
§ 556c BGB ist auf alle bestehenden Wohnraummietverhältnisse anzuwenden, unabhängig davon, welche vertraglichen Regelungen der Mietvertrag enthält.
Wenn der Vermieter von Eigenversorgung auf Fremdversorgung umstellt, führt dies in der Regel zu höheren Heiz- und Warmwasserkosten. Die Rechnung des Wärmelieferanten besteht aus einem fixen Grundpreis und einem Arbeitspreis, der je nach Verbrauch bzw. in Anspruch genommener Wärmemenge variiert. In diesem Wärmepreis kalkuliert der Lieferant auch Investitions- und Verwaltungskosten sowie den Unternehmergewinn mit ein. Diese Kostenpositionen kann ein Vermieter, der die Anlage in Eigenregie betreibt, nicht an den Mieter weitergeben. Der Vermieter, der seinerseits die Rechnung des Wärmelieferanten erhält, gibt diese lediglich an den Mieter weiter, ohne dass er die Kalkulation des Lieferanten kennt oder auf die Preisbildung Einfluss nehmen kann. Die Umstellung auf Wärmelieferung führt daher meist zu einer wirtschaftlichen Benachteiligung des Mieters, da der Wärmepreis Kostenpositionen enthält, die in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung, die der Mieter bisher vom Vermieter erhalten hat, nicht inbegriffen sind.
Voraussetzungen des § 556c BGB
Damit die Interessen des Vermieters, des Lieferanten und des Mieters gleichberechtigt berücksichtigt werden können, enthält § 556c BGB Bestimmungen, die bei der Umstellung von Eigenversorgung auf Wärmelieferung zu beachten sind. Die Voraussetzungen gemäß § 556c Abs. 1 BGB müssen insgesamt gegeben sein, nur dann ist die Umstellung wirksam.
- Es muss bereits ein M...