Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume – Pflich ... / 6.1.2 Kachelöfen, offene Kamine

Für sog. Einzelraumfeuerstätten, z. B. Kachelöfen und offene Kamine, die laut Typenschild vor dem 31.12.1974 hergestellt wurden oder bei denen wegen eines fehlenden Typenschildes das Herstellungsdatum nicht mehr feststellbar ist, lief die Schonfrist am 31.12.2014 ab, wenn der Nachweis über die Einhaltung der Grenzwerte der Bundesimmissionsschutzverordnung (1. BImSchV v. 26.1.2010, BGBl I S. 38) nicht geführt werden konnte.

Praxis-Beispiel

Grenzwerte für Einzelraumfeuerstätten

Kohlenmonoxyd: 4 g/m³; Staub: 0,15 g/m³

Öfen, die diese Grenzwerte nicht einhalten und zwischen 1.1.1975 und 31.12.1984 gebaut wurden, mussten spätestens am 31.12.2017 nachgerüstet oder außer Betrieb genommen werden. Für Geräte von 1985 bis 1994 bestand eine Übergangsfrist bis Ende 2020; für Geräte ab 1995 besteht eine Übergangsfrist bis Ende 2024.

Wichtig

Ausnahmen für historische Öfen, Deko-Kamine, Gewerbeherde

Ausnahmen bestehen u. a. für

• nicht gewerblich genutzte Herde und Backöfen mit einer Nennwärmeleistung unter 15 kW,
• offene Kamine, die nur gelegentlich z. B. als Deko und nicht zu laufenden Heizzwecken genutzt werden sowie
• Öfen, die vor 1950 gebaut wurden und somit historischen Wert besitzen (§ 26 BImSchV).

Die Nachrüstpflichten des Vermieters nach den Bestimmungen der EnEV stellen keine zivilrechtlichen, sondern ausschließlich öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Vermieters dar. Diese können ohne entsprechende Vereinbarung der Mietvertragsparteien keine unmittelbaren mietvertraglichen Pflichten begründen. Daher berechtigt das Nichteinhalten einer sich aus der Energieeinsparverordnung ergebenden Nachrüstpflicht den Mieter nicht zu einer Mietminderung.^[1]

Achtung

Gesundheitsgefahr

Darüber hinaus kann eine Nachrüstpflicht bestehen, wenn nachgewiesen wird, dass die Beschaffenheit der Wohnung zu Gesundheitsschäden führt, z. B. durch überhöhte Formaldehyd-, Asbest- oder Bleibelastung.^[2]

Jedoch muss der Mieter beweisen, dass die für die Wohnung verwendeten Baumaterialien (z. B. Holzschutzmittel) eine konkrete Gesundheitsgefährdung bewirken. Allein das Überschreiten von Umweltschutznormen bzw. einschlägiger Richtwerte ist für einen Beseitigungs- und Instandsetzungsanspruch des Mieters nicht ausreichend.^[3] Ferner muss die Instandsetzung für den Vermieter zumutbar sein, d. h. es darf kein krasses Missverhältnis zwischen dem erforderlichen Aufwand und dem Wert des Mietobjekts sowie den daraus zu ziehenden Einnahmen entstehen.^[4]

Zudem kann eine Nachrüstpflicht bestehen, wenn durch veränderte Umweltbedingungen, z. B. in Gestalt von immer häufig werdenden Starkregen, ein nachträglicher Mangel der Wohnung entsteht. Der Mieter kann nämlich auch bei einer Altbauwohnung erwarten, dass sie zumindest einen Mindeststandard aufweist, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht.^[5] Dazu zählt auch, dass nicht regelmäßig damit zu rechnen ist, dass Abwasser in die Wohnung eindringt, das erhebliche Vermögensschäden und auch Gesundheitsschäden verursachen kann, die auch nur eingeschränkt durch eine Versicherung abgedeckt werden können. In diesem Fall muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass z. B. durch das Anbringen einer Rückstauklappe im Kellerbereich, der sich direkt unter dem Bad der Mieterin befindet, die Gefahr von Wassereinbrüchen deutlich reduziert wird.^[6]

[1] LG Köln, Beschluss v. 3.6.2014, 10 S 48/14, DWW 2015, 20.

[2] Vgl. LG Frankfurt, Urteil v. 4.10.1988, 2/11 S 18/88, ZMR 1990, 17; LG Berlin, Urteil v. 20.6.1986, 62 S 49/86, DWW 1987, 130.

[3] LG Tübingen, Urteil v. 28.11.1996, 1 S 86/96, WuM 1997, 41.

[4] LG Tübingen, a. a. O..

[5] So BGH, Urteil v. 26.7.2004, VIII ZR 281/03.

[6] AG Berlin, Urteil v. 8.10.2020, 27 C 21/20, WuM 2020, 782.