Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume – Verfah ... / 2.3 Individualvereinbarung

Rudolf Stürzer

Dagegen kann der Mieter durch eine Individualvereinbarung weitgehend zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden, auch wenn dies im Ergebnis zu einer verschuldensunabhängigen Haftung des Mieters führt.^{^[1]} Bei einer ausgehandelten Individualvereinbarung kann nämlich davon ausgegangen werden, dass beide Vertragsparteien bei den Vertragsverhandlungen in der Lage waren, ihre Interessen ausreichend zu wahren.^{^[2]} Eine Individualvereinbarung kann daher allenfalls unter den Voraussetzungen des § 138 BGB (Sittenwidrigkeit) als unwirksam angesehen werden.

Hinweis

Erhaltungsaufwand in Miete einkalkuliert

Gegen eine Individualvereinbarung, die den Mieter umfassend zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet, bestehen insbesondere keine Bedenken, wenn die Übernahme der Erhaltungspflicht in die Kalkulation der Miete eingeflossen ist.

Dementsprechend ist auch eine Individualvereinbarung zulässig, wonach der Vermieter mit keinen Investitionen zum Erhalt bzw. der Wiederherstellung der Mietsache belastet werden soll.^{^[3]}

Will der Vermieter die Räume nach Beendigung des Mietverhältnisses abreißen oder erheblich umgestalten und wären die geschuldeten Reparaturmaßnahmen des Mieters daher wirtschaftlich sinnlos, hat der Vermieter in diesem Fall sogar Anspruch auf Ersatz der Reparaturkosten, die sich der Mieter deswegen erspart.^{^[4]} Es gelten somit die gleichen Grundsätze wie bei vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen.

Unbeschadet dessen kann die Notwendigkeit einer einschränkenden Auslegung der Klausel zu prüfen und dabei auch zu berücksichtigen sein, dass sich verschiedene Risiken durch Abschluss von Versicherungen kalkulierbarer gestalten lassen.^{^[5]}

Hinweis

Was "Dach und Fach" umfasst

Schäden an "Dach und Fach" erfassen nach allgemeinem mietrechtlichen Sprachgebrauch Dachsubstanz und tragende Gebäudeteile einschließlich tragender Wände mit Außenfassade.^{^[6]}

Durch eine Individualvereinbarung kann dem Mieter auch die Instandhaltung an Dach und Fach übertragen werden.^{^[7]}

Zum Begriff "Dach und Fach" siehe auch OLG Hamm^{^[8]} sowie OLG Brandenburg^{^[9]}, wonach die Instandsetzung von Gebäudeteilen, die infolge von Alterung oder umwelteinflussbedingtem Verschleiß nicht mehr reparabel oder reparaturwürdig sind (insbesondere auch eine notwendige Komplettsanierung des Dachs), Sache des Vermieters bleibt, selbst wenn der Mieter individualvertraglich die Instandhaltung von Dach und Fach übernommen hat.

Eine individualvertraglich vereinbarte Verpflichtung zur Durchführung von bereits bei Beginn des Mietverhältnisses erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen ist bei Gewerberaummietverträgen wirksam.^{^[10]}

Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung dieser vom Gewerberaummietvertrag übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten sowie auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung dieser Pflichten unterliegen der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB von 6 Monaten. Diese Verjährungsfrist beginnt mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist. Die Verjährung eines (noch) nicht entstandenen Anspruchs kann durch Klageerhebung gehemmt werden. Für eine Verjährungshemmung^{^[11]} ist lediglich eine wirksam erhobene Leistungsklage erforderlich, da für den Schuldner bereits daraus der Rechtsverfolgungswille des Gläubigers deutlich wird. Dies ist auch dann der Fall, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, z. B. wenn die für einen Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung noch fehlt.^{^[12]}

[1] BGH, Urteil v. 5.6.2002, XII ZR 220/99, ZMR 2002 S. 735.

[2] So bereits BGH, Urteil v. 11.5.1988, IVa ZR 305/86, NJW-RR 1988 S. 1196.

[3] OLG Saarbrücken, Urteil v. 21.2.2003, 8 U 463/02-109, NZM 2003 S. 438.

[4] BGH, Urteil v. 5.6.2002, a. a. O.

[5] BGH, Urteil v. 5.6.2002, a. a. O.

[6] OLG Brandenburg, Urteil v. 18.3.2009, 3 U 37/08, ZMR 2009 S. 841.

[7] OLG Rostock, Urteil v. 10.9.2009, 3 U 287/08, NZM 2010 S. 42.

[8] OLG Hamm, Urteil v. 27.4.1988, 30 U 16/88, ZMR 1988 S. 260 ff..

[9] OLG Brandenburg, Urteil v. 13.11.2002, 3 U 166/98, ZMR 2003 S. 909.

[10] BGH, Urteil v. 8.1.2014, XII ZR 12/13, WuM 2014 S. 140.

[11] § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB.

[12] BGH, Urteil v. 8.1.2014, XII ZR 12/13, WuM 2014 S. 140.