Jahresabrechnung: Anforderungen

1 Leitsatz

Eine Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Einnahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind vornehmlich die Beiträge, die die Wohnungseigentümer nach Maßgabe des beschlossenen Wirtschaftsplans im Abrechnungsjahr zahlen.

2 Normenkette

§ 28 Abs. 5 WEG

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K geht gegen die Beschlüsse vor, mit denen die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnungen für die Jahre 2008 bis 2012 gem. § 28 Abs. 5 WEG genehmigt haben. K rügt, die Jahresabrechnungen genügten nicht den Anforderungen, die die Rechtsprechung entwickelt habe.

4 Die Entscheidung

Das LG sieht das nicht anders! Eine Jahresabrechnung müsse eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten. Sie müsse für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Einnahmen seien vornehmlich die Beiträge, die die Wohnungseigentümer nach Maßgabe des beschlossenen Wirtschaftsplans im Abrechnungsjahr zahlen würden. Sie seien im tatsächlich geleisteten Umfang einschließlich etwaiger Überzahlungen in die Abrechnung einzustellen. Entsprechend ihrer Zweckwidmung im Wirtschaftsplan seien in der Jahresabrechnung anteilige Beiträge zu den laufenden Bewirtschaftungskosten und Beitragsleistungen zur Instandhaltungsrückstellung zu unterscheiden. Zur besseren Übersichtlichkeit könnten die Vorschüsse in einer gesonderten Kontoübersicht ausgewiesen werden, die dann als Bestandteil der Gesamtabrechnung Beschlussgegenstand sein müsse. Die von den Wohnungseigentümern genehmigten Jahresabrechnungen genügten diesen Anforderungen nicht. Die von den Wohnungseigentümern gezahlten Hausgelder würden nicht als Einnahmen dargestellt. Soweit die Beklagten sich darauf beriefen, der Verwalter habe nachträglich eine Gesamtaufstellung gefertigt, komme es auf diese Aufstellung nicht an. Denn die Aufstellung hätte den Wohnungseigentümern zum Zeitpunkt der Beschlussfassung vorliegen müssen: Für die "Schlüssigkeit" einer Jahresabrechnung sei auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung abzustellen. Eine Heilung durch nachgeholte Abrechnungen, Klarstellungen o. Ä. komme nicht in Betracht, was auch für ursprünglich fehlenden Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen beachtlich sei.

Hinweis

Die Entscheidung entspricht der ganz h. M. und dürfte kaum Widerspruch erfahren. Zum einen ist es richtig, dass ein zentraler Teil der Gesamtabrechnung die Darstellung ist, welche Einnahmen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in dem Kalenderjahr hatte, das mit ihr abgerechnet wird. Zum anderen ist es richtig, dass es für die Frage, ob ein Beschluss, der eine Abrechnung genehmigt, ordnungsmäßig ist, auf den Tag der Beschlussfassung ankommt. Wird ein Abrechnungsfehler später behoben, ändert das also nichts daran, dass der Genehmigungsbeschluss keiner ordnungsmäßigen Verwaltung entsprach. Erkennt der Verwalter jedenfalls nach der Diskussion der Versammlung, dass seine Abrechnung keiner ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, muss er daher anders vorgehen. Meine Empfehlung geht dahin, in diesem Fall die Abrechnung mit Maßgaben zu beschließen, die dann im Einzelnen dargestellt werden. In diesem Fall ist es Geschmackssache, ob der Verwalter den Wohnungseigentümern aus Gründen der Transparenz noch Abrechnungen zur Verfügung stellt, in denen dann diese Maßgaben eingearbeitet sind. Ich selbst rate jedenfalls dazu.

Ausblick WEG-Reform

Die WEG-Reform wird die Rechtslage vollständig ändern! Wie bereits bei der vorstehenden Besprechung der Entscheidung des Frankfurter Landgerichts angemerkt, beschließen die Wohnungseigentümer künftig nach § 28 Abs. 2 WEG-E nur noch über die "Einforderung von Nachschüssen" oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Auf die Frage, ob die Einnahmen in der Gesamtabrechnung richtig dargestellt sind, kommt es künftig nicht mehr an, da die Gesamtabrechnung kein Gegenstand des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 WEG-E ist.

5 Entscheidung

LG Rostock, Urteil v. 17.1.2020, 1 S 41/17