Jahresabrechnung: Genehmigung

1 Leitsatz

Aus dem Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung muss eindeutig erkennbar sein, auf welche Abrechnung Bezug genommen wird. Jedenfalls, wenn vor der Versammlung verschiedene Abrechnungen versandt wurden, genügt die pauschale Bezeichnung des Jahres der Abrechnung den Bestimmtheitsanforderungen nicht.

2 Normenkette

§ 28 Abs. 5 WEG a. F.

3 Das Problem

Verwalter V lädt mit Schreiben vom 12. Juli zu einer Versammlung auf den 15. August ein. Dieser Einladung liegt als Anlage die Jahresabrechnung 2017 bei. Die Versammlung ist nicht beschlussfähig. Ferner stellt sich dort ein Fehler der Jahresabrechnung heraus. V lädt daher zu einer Wiederholungsversammlung ein. Er übersendet den Wohnungseigentümern eine korrigierte Abrechnung, die allerdings nicht alle bereits übersandten Unterlagen (erneut) enthält. In der Wiederholungsversammlung wird dann unter TOP 2 "Wohngeldabrechnung 2017" folgender Beschluss gefasst: "Die Abrechnung wird genehmigt". Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Das AG weist die Klage ab. Hiergegen richtet sich die Berufung.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Der Beschluss entspreche bereits deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er nicht hinreichend bestimmt sei. Insofern sei bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung erforderlich, dass sich aus dem Beschluss hinreichend klar, auch für einen Sonderrechtsnachfolger, ergebe, welchen Inhalt er habe. Dies müsse sich im Grundsatz aus dem Wortlaut ergeben. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürften nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar seien. Allerdings könne ein Beschluss auf Dokumente Bezug nehmen. Erforderlich sei dann, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt sei. Im Grundsatz genüge diesen Anforderungen bei einer Jahresabrechnung die Angabe des Jahres, über welches die Abrechnung erfolgt, da dann unter Hinzunahme des Protokolls und der dort in Bezug genommenen Unterlagen eindeutig erkennbar sei, was Beschlussgegenstand gewesen sei. So liege der Fall aber nicht. Es habe 2 Versionen der Abrechnung gegeben, wobei die spätere Version die frühere nicht vollständig, sondern nur teilweise ersetzt habe.

Hinweis

Der Fall ist ein "Klassiker". Er kann sich so im aktuellen Recht nicht wiederholen, da die Wohnungseigentümer nicht mehr die Jahresabrechnung beschließen, sondern die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse. Dennoch bleibt es dabei, dass der Verwalter in vielen Fällen dazu raten muss, dass ein Beschluss auf eine Anlage Bezug nimmt. Hier gilt: Das Dokument, auf das Bezug genommen wird, ist so genau wie möglich zu beschreiben. Dann das Dokument als Anlage zur Niederschrift nehmen und das Dokument in die Beschluss-Sammlung aufnehmen. Das gilt natürlich auch für die Vor- und/oder Nachschüsse!

4.1 Entscheidung

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 25.2.2021, 2-13 S 127/19