Jahresabrechnung: Mängel und Nachbesserung

1 Leitsatz

Ein Wohnungseigentümer kann nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht aber vom Verwalter verlangen, dass Mängel an der von der Verwaltung erstellten Jahresabrechnung behoben werden.

2 Normenkette

§§ 28 Abs. 2 Satz 2, 44 Abs. 1 Satz 2 WEG

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K meint, die Jahresabrechnung habe Mängel. Er verklagt daher Verwalter B, diese zu beheben.

4 Die Entscheidung

Das LG meint, dies sei keine gute Idee! Wenn ein Wohnungseigentümer, wie hier K, meine, dass die Jahresabrechnung unzureichend sei, müsse er seine Nachbesserungsforderungen zum Gegenstand eines Beschlussantrags machen. Ansprüche auf Nachbesserung einer Jahresabrechnung gegenüber dem Verwalter stünden seit dem 1.12.2020 nur noch und ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Wolle ein Wohnungseigentümer Nachbesserungsforderungen aufstellen, müsse er daher die Aufnahme dieser Forderung als Tagesordnungspunkt verlangen, um dann einen möglichst positiven Beschluss erwirken zu können. Fasse die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diesen Beschluss nicht, komme für den einzelnen Wohnungseigentümer nur die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG in Betracht.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, wer im Verhältnis zu einem Wohnungseigentümer die Behebung von Mängeln der Jahresabrechnung schuldet.

Verhältnis Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümer

Im Verhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den Wohnungseigentümern schuldet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Nachbesserung. Dieses Verlangen muss, wie vom LG ausgeführt, beschlossen werden. Kommt der Beschluss nicht zustande, muss eine Beschlussersetzungsklage erhoben werden. Ist diese erfolgreich, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig werden.

Verhältnis von Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Verwaltung

Im Verhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der Verwaltung schuldet die Verwaltung die Behebung von Mängeln der Jahresabrechnung. Wenn die Verwaltung nicht freiwillig tätig wird, muss sie von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verklagt werden. Die Gemeinschaft wird dann nach § 9b Abs. 2 WEG in der Regel durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats vertreten. Die Verwaltung sollte den Vorsitzenden insoweit mit den Mitteln ausstatten, die Gerichtsgebühren bzw. den Rechtsanwalt zu zahlen. Der Rechtsanwalt sollte kein Vertrauter der Verwaltung sein.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Jede Verwaltung sollte sich bemühen, dass es nicht zu Mängeln/Fehlern bei der Jahresabrechnung kommt. Diese Jahresabrechnung ist eine Art "Visitenkarte" und sollte klar, einfach und präzise sein.

6 Entscheidung

LG Köln, Beschluss v. 19.1.2023, 29 S 158/22