Jahresabrechnung (WEMoG) / 1.1 Gesetzliche Grundlage

Der für die Jahresabrechnung seit Inkrafttreten des WEMoG^[1] am 1.12.2020 maßgebliche § 28 Abs. 2 WEG hat folgenden Wortlaut:

§ 28 Abs. 2 WEG

¹Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. ²Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.

Satz 1 regelt den Gegenstand der Beschlussfassung, nämlich die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans beschlossenen Vorschüsse.

Nach Ablauf der Wirtschaftsperiode hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan zu erstellen, nämlich die Jahresabrechnung. Ergebnis der Jahresabrechnung und Beschlussgegenstand nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sind dann die jeweiligen Abrechnungsspitzen. Insoweit kann es sich bei einer negativen Abrechnungsspitze um zu leistende Nachschüsse handeln und bei einer positiven Abrechnungsspitze um die Anpassung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Hausgeldvorschüsse.

Das nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG der Ermittlung der Abrechnungsspitzen dienende Zahlenwerk "Jahresabrechnung" selbst nimmt an der Beschlussfassung nicht teil. Anfechtungsklagen können demnach nicht allein auf formale Mängel der Jahresabrechnung gestützt werden. Nur dann, wenn sich Mängel im Abrechnungswerk "Jahresabrechnung" tatsächlich auch auf die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festgesetzten Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auswirken, kann eine Anfechtungsklage erfolgreich sein.^[2] Insoweit kann der Beschluss über eine Abrechnungsspitze dann nicht erfolgreich angefochten werden, wenn nur die materielle Grundlage für dem Grunde nach abrechnungsfähige Kosten streitig ist, die Berechnung der Abrechnungsspitze im Übrigen aber nachvollziehbar und rechnerisch richtig ist und den Tatsachen entspricht.^[3]

Jahresabrechnung dennoch korrekt erstellen

Auch wenn rein formale Mängel der Abrechnung eine Beschlussanfechtungsklage nicht stützen können, hat jeder einzelne Wohnungseigentümer dennoch Anspruch auf eine Jahresabrechnung, die den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Keinesfalls also sollten sich Verwalter auf den Standpunkt stellen: "Weniger reicht auch". Zwar können die Wohnungseigentümer den ihnen zustehenden Individualanspruch auf Abrechnungserstellung nicht mehr direkt gegenüber dem Verwalter geltend machen, sondern nur noch gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dem Verwalter droht aber ein Regress im Hinblick auf die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auferlegten Verfahrenskosten. Insoweit besteht nämlich ein entsprechender Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter. Insoweit hat selbstverständlich auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erstellung einer mangelfreien Jahresabrechnung gegen den Verwalter.^[4]

[1] Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) v. 16.10.2020, BGBl I 2020 S. 2187.

[2] BGH, Urteil v. 20.9.2024, V ZR 195/23.

[3] AG Kassel, Urteil v. 29.6.2023, 800 C 3190/22, MietRB 2024, 143.

[4] AG Tostedt, Urteil v. 14.9.2021, 5 C 178/20, ZMR 2022, 84.