Jahresabrechnung (WEMoG) / 2.1.1 Einnahmen

2.1.1.1 Grundsätze

Eine Jahresabrechnung ist fehlerhaft, wenn die Einnahmen in der Jahresabrechnung nicht dargestellt werden.^[1] Denn aus der Jahresabrechnung – dies gilt sowohl für die Gesamt- als auch für die Einzelabrechnungen – müssen die Einnahmen und Ausgaben erkennbar werden.^[2] Gemäß § 259 BGB ist im Rahmen der Jahresabrechnung nämlich eine geordnete Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben erforderlich. Diese Voraussetzung kann beispielsweise nicht durch die Bekanntgabe der Einnahmen der Eigentümergemeinschaft im Rahmen einer gesonderten Aufstellung erfüllt werden.^[3]

Dieser Grundsatz dürfte auch nach dem reformierten WEG fortgelten, wenn sich die Einnahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht aus den Abrechnungen selbst ergeben. Einen Anfechtungsgrund stellt es erstrecht dar, wenn in ihr Einnahmen dargestellt und im Rahmen der Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG berücksichtigt werden, die gar nicht erzielt wurden.^[4] Dies nämlich beeinflusst gerade die Höhe der durch Beschluss festzusetzenden Nachschüsse bzw. Anpassungen.

Im Übrigen ist zu unterscheiden zwischen:

1. aus der Bewirtschaftung des Objekts erzielten gemeinschaftlichen Einnahmen, wie z. B. Zinserträgen, Mieteinnahmen aus der Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Stellplätzen oder Gemeinschaftsräumen (z. B. als Partyraum), Verkauf von Waschmünzen oder (in neuerer Zeit) Vermietung von Dachflächen an Mobilfunkbetreiber;
2. Zahlungen von Hausgeldvorschüssen gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf der Basis des Wirtschaftsplans;
3. Einnahmen, die sich aus der Begleichung von Nachschusszahlungen aus Vorjahren ergeben bzw. Einnahmen, die sich aus der Auflösung von im Vorjahr gebildeten Abgrenzungspositionen ergeben.

Die erstgenannte Einnahmeart ist für das Abrechnungsergebnis des Wirtschaftsjahres unmittelbar relevant, die unter Ziff. 2 und 3 genannten Einnahmearten sind zumindest im Abrechnungsteil der Gesamtabrechnung aufzuführen. Eine Ausschüttung an die Wohnungseigentümer muss aber vermieden werden. Insoweit werden sie als "einzelabrechnungsneutral" ausgewiesen, sodass sie nicht in die Saldierung der jeweiligen Einzelabrechnungen einfließen. Wäre dies der Fall, wäre eine Anfechtungsklage erfolgreich, weil insoweit die Höhe der Nachschüsse bzw. Anpassungen beeinflussend.

[1] AG Recklinghausen, Urteil v. 24.1.2017, 90 C 75/16, ZMR 2017, 934.

[2] AG Dortmund, Urteil v. 13.4.2012, 514 C 123/11, IBRRS 2013, 4192.

[3] AG Mühlhausen, Urteil v. 14.3.2013, 8 C 404/12.

[4] LG Rostock, Urteil v. 7.6.2019, 1 S 83/18, ZMR 2019, 793.

2.1.1.2 Die Einnahmen im Einzelnen

2.1.1.2.1 Hausgelder der Abrechnungsperiode

Zunächst sind die Einnahmen der Gemeinschaft aus Vorschusszahlungen der Wohnungseigentümer in der abgerechneten Wirtschaftsperiode in der Jahresgesamtabrechnung darzustellen. Da insoweit keine Abgrenzungen zulässig sind, sind auch Hausgeldzahlungen von Wohnungseigentümern zu berücksichtigen, die für Zeiträume nach der Abrechnungsperiode gezahlt werden.^[1]

Praxis-Beispiel

Zahlung des Januar-Hausgelds bereits im Dezember

Bezahlt ein oder bezahlen einzelne Wohnungseigentümer das für den Januar 2025 zu zahlende Hausgeld bereits im Dezember 2024, sind diese Vorschusszahlungen als Einnahme in der Jahresabrechnung 2024 zu berücksichtigen.

Werden Vorschüsse hingegen erst nach Ablauf der abzurechnenden Wirtschaftsperiode geleistet, die aber noch Zeiträume der Abrechnungsperiode betreffen sollen, können diese in der Jahresabrechnung keine Berücksichtigung finden, sondern sind in der Folgejahresabrechnung zu berücksichtigen.

Praxis-Beispiel

Zahlung des Dezember-Hausgelds erst im Januar

Bezahlt ein oder bezahlen einzelne Wohnungseigentümer das für Dezember 2024 zu zahlende Hausgeld erst im Januar 2025, sind diese Vorschusszahlungen als Einnahme in der Jahresabrechnung 2025 zu berücksichtigen.

In diesem Zusammenhang ist allerdings nicht geklärt, ob dies auch dann gilt, wenn der Wohnungseigentümer eine insoweit eindeutige Tilgungsbestimmung getroffen hat und bei seiner Überweisung "Hausgeld bzw. Vorschuss Januar 2025" bzw. "Hausgeld bzw. Vorschuss Dezember 2024" als Verwendungszweck angegeben hat. Da aber die tatsächlich erzielten Einnahmen auszuweisen und darzustellen sind, müssen sie auch in der Wirtschaftsperiode berücksichtigt werden, in der sie erzielt wurden. Freilich dürfen diese Hausgelder nicht in die Saldierung der Kosten mit einfließen. Sie sind vielmehr abrechnungsneutral lediglich in der Jahresgesamtabrechnung darzustellen. Würden sie berücksichtigt, hätte dies Auswirkung auf die auf Grundlage der Jahresabrechnung zu leistenden Nachschüsse bzw. die Ermittlung der Anpassungsbeträge, weshalb eine Anfechtungsklage erfolgreich sein würde.

Tatsächliche von den Wohnungseigentümern geleistete Hausgeldzahlungen haben keine Relevanz für die Einzelabrechnungen, da der Abrechnungsspitze stets das nach Wirtschaftsplan geschuldete Hausgeld-Soll zugrunde zu legen ist.

[1] LG Düsseldorf, Urteil v. 19.4.2023, 25 S 34/22, ZMR 2023, 729.

2.1.1.2.2 Hausgelder bereits abgerechneter Wirtschaftsperioden

Die Jahresgesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen...