Jahresabrechnung (WEMoG) / 2.1.1.2 Die Einnahmen im Einzelnen

2.1.1.2.1 Hausgelder der Abrechnungsperiode

Zunächst sind die Einnahmen der Gemeinschaft aus Vorschusszahlungen der Wohnungseigentümer in der abgerechneten Wirtschaftsperiode in der Jahresgesamtabrechnung darzustellen. Da insoweit keine Abgrenzungen zulässig sind, sind auch Hausgeldzahlungen von Wohnungseigentümern zu berücksichtigen, die für Zeiträume nach der Abrechnungsperiode gezahlt werden.^[1]

Praxis-Beispiel

Zahlung des Januar-Hausgelds bereits im Dezember

Bezahlt ein oder bezahlen einzelne Wohnungseigentümer das für den Januar 2025 zu zahlende Hausgeld bereits im Dezember 2024, sind diese Vorschusszahlungen als Einnahme in der Jahresabrechnung 2024 zu berücksichtigen.

Werden Vorschüsse hingegen erst nach Ablauf der abzurechnenden Wirtschaftsperiode geleistet, die aber noch Zeiträume der Abrechnungsperiode betreffen sollen, können diese in der Jahresabrechnung keine Berücksichtigung finden, sondern sind in der Folgejahresabrechnung zu berücksichtigen.

Praxis-Beispiel

Zahlung des Dezember-Hausgelds erst im Januar

Bezahlt ein oder bezahlen einzelne Wohnungseigentümer das für Dezember 2024 zu zahlende Hausgeld erst im Januar 2025, sind diese Vorschusszahlungen als Einnahme in der Jahresabrechnung 2025 zu berücksichtigen.

In diesem Zusammenhang ist allerdings nicht geklärt, ob dies auch dann gilt, wenn der Wohnungseigentümer eine insoweit eindeutige Tilgungsbestimmung getroffen hat und bei seiner Überweisung "Hausgeld bzw. Vorschuss Januar 2025" bzw. "Hausgeld bzw. Vorschuss Dezember 2024" als Verwendungszweck angegeben hat. Da aber die tatsächlich erzielten Einnahmen auszuweisen und darzustellen sind, müssen sie auch in der Wirtschaftsperiode berücksichtigt werden, in der sie erzielt wurden. Freilich dürfen diese Hausgelder nicht in die Saldierung der Kosten mit einfließen. Sie sind vielmehr abrechnungsneutral lediglich in der Jahresgesamtabrechnung darzustellen. Würden sie berücksichtigt, hätte dies Auswirkung auf die auf Grundlage der Jahresabrechnung zu leistenden Nachschüsse bzw. die Ermittlung der Anpassungsbeträge, weshalb eine Anfechtungsklage erfolgreich sein würde.

Tatsächliche von den Wohnungseigentümern geleistete Hausgeldzahlungen haben keine Relevanz für die Einzelabrechnungen, da der Abrechnungsspitze stets das nach Wirtschaftsplan geschuldete Hausgeld-Soll zugrunde zu legen ist.

[1] LG Düsseldorf, Urteil v. 19.4.2023, 25 S 34/22, ZMR 2023, 729.

2.1.1.2.2 Hausgelder bereits abgerechneter Wirtschaftsperioden

Die Jahresgesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren. Weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich.^[1] Zahlen also Wohnungseigentümer Abrechnungsspitzen von Jahresabrechnungen der Vorwirtschaftsperioden oder aber auch gerichtlich titulierte Hausgeldrückstände Vorwirtschaftsperioden betreffend, kann dies entsprechend aufgeschlüsselt dargestellt werden. Eine Verpflichtung hierzu besteht indes nicht.

Nicht in die Einzelabrechnung mit aufzunehmen sind Salden aus Vorjahren sowie rückständige Beitragsvorschüsse aus dem Wirtschaftsplan. Dies würde zur Nichtigkeit des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG führen.^[2] Eine Mitteilung über den Vorjahressaldo und den ggf. erfolgten Ausgleich desselben kann allenfalls nachrichtlich erfolgen. Dies sollte sicherheitshalber im Begleitschreiben zur Jahresabrechnung der Fall sein.

Musterschreiben: Begleitschreiben zur Jahresabrechnung mit Darstellung von Forderungen aus Vorjahr

Anschrift

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WEG ________________

Hier: Jahresabrechnung 2024

Sehr geehrte(r) _________,

nachstehend erhalten Sie die Jahresabrechnung 2024, bestehend aus

• der Gesamtdarstellung der Einnahmen und Ausgaben,
• der Einzelabrechnung für Ihre Wohnung,
• der Aufstellung Ihrer Hausgeldzahlungen 2024,
• Ihrer Heizkostenabrechnung 2024,
• der Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Ausweis der Rückstände,
• der Bescheinigung i. S. d. § 35a EStG "Haushaltsnahe Dienstleistungen",
• der Darstellung der Erhaltungsrücklage,
• dem Vermögensbericht

sowie den Wirtschaftsplan 2025.

Vorab stellen wir Ihnen zusammenfassend das Ergebnis der Jahresabrechnung 2024 für Ihre Wohnung dar:

Bewirtschaftungskosten gemäß Einzelabrechnung	5.176,51 EUR
Beitragsverpflichtung zur Erhaltungsrücklage	1.761,34 EUR
Abrechnungssumme	6.937,85 EUR
abzgl. Hausgeldsoll hierauf laut Wirtschaftsplan	7.080,00 EUR
Vorschussanpassung gegenüber Wirtschaftsplan (Guthaben)	142,15 EUR

Ferner stellen wir Ihnen nachträglich Ihre Situation gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Zeitpunkt der Erstellung der Jahresabrechnung dar:

Rückstand aus Wirtschaftsplan 2024	652,57 EUR
Rückstand aus Jahresabrechnung 2023	234,78 EUR

Unter Berücksichtigung Ihres Guthabens aus der Jahresabrechnung 2024 besteht also derzeit ein Hausgeldrückstand in Höhe von 745,20 EUR.

Mit freundlichen Grüßen

Verwalter/Verwalterin

[1] BGH, Urteil v. 11.10.2013, V ZR 271/12, NZM 2014, 79.

[2] BGH, Urteil v. 9.3....