Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Leitsatz
In die Jahresabrechnung sind die tatsächlich getätigten Einnahmen und Ausgaben aufzunehmen
Auch unberechtigt dem Gemeinschaftskonto entnommene Ausgaben gehören in die Jahresabrechnung
Verfahrenskosten nach § 16 Abs. 5 WEG müssen erst in den Einzelabrechnungen gemäß gerichtlicher Kostenentscheidung umgelegt werden
Normenkette
§ 16 Abs. 2, 5 WEG, § 28 WEG
Kommentar
1. In Übereinstimmung mit der verfestigten Rechtsprechung insbesondere des Bayerischen Obersten Landesgerichts (vgl. z. B. WM 89, 539; WM 1990, 175 = DWE 1990, 28) ist der Senat der Auffassung, dass in die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG die effektiven Einnahmen und Ausgaben der betreffenden Wirtschaftsperiode einzustellen sind. Die dagegen erhobene Kritik (Sauren, DWE 90, 26) erachtet der Senat nicht für durchgreifend (vgl. auch wie hier Bader, DWE 1991, 86). Beschlussfassungen über Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan betreffen anders als einen davon logisch zu trennenden Entlastungsbeschluss ausschließlich das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander (BayObLG Z 87, 86/89). Aus dieser Funktion folgen die Anforderungen an die Jahresabrechnung, die eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben geben soll; damit ist maßgeblich, was effektiv vereinnahmt und ausgegeben worden ist. Hat i.Ü. ein Verwalter unberechtigt Ausgaben getätigt, ist ihm die Entlastung zu verweigern, damit er in Regress genommen werden kann.
2. Sind vom Gemeinschaftskonto Kosten für Sondereigentum beglichen worden, gehören entgegen bisher vereinzelter Rechtsprechung des BayObLG solche Ausgaben ebenfalls in die Jahresabrechnung; sie sind jedoch in den Einzelabrechnungen nur auf die betreffenden Wohnungseigentümer umzulegen, und zwar im Zweifel nach dem Schlüssel des § 16 Abs. 2 WEG. Gleichzeitig ist dem Verwalter insoweit die Entlastung zu verweigern, weil er solche Kosten nicht aus Gemeinschaftsmitteln hätte bestreiten dürfen. Zwischen zu Unrecht getätigten Ausgaben könne nicht mehr weiter differenziert werden, aus welchem Grund der Verwalter die Ausgaben aus der Gemeinschaftskasse vorgenommen habe (vgl. auch Deckert, Anm. zu BayObLG, Entscheidung v. 9. 11. 1989, Az.: 2 Z 107/89). Auf Anfrage des Senats habe das BayObLG mitgeteilt, dass es ebenfalls nicht mehr an der bisherigen Meinung festhalte, dass auch solche "Sondereigentumsausgaben" nicht in die Jahresabrechnung einzustellen seien (vgl. BayObLG, Entscheidung v. 9. 11. 1989, Az.: 2 Z 107/89).
3. Das BayObLG halte - wie ebenfalls auf Anfrage bestätigt - auch nicht mehr daran fest, dass Ausgaben des Verwalters zulasten des Gemeinschaftskontos zur Deckung der Kosten eines gerichtlichen WE-Verfahrens ( § 16 Abs. 5 WEG) nicht in die Jahresabrechnung aufzunehmen seien. Auch solche Kosten gehören als tatsächlich getätigte Ausgaben in die Jahresabrechnung, sind allerdings in den Einzelabrechnungen nur auf diejenigen Wohnungseigentümer umzulegen, die nach der Kostenentscheidung des Gerichts damit belastet sind, bei einer Gesamtschuldnerschaft und bei einer vorschussweisen Entnahme nach dem Schlüssel des § 16 Abs. 2 WEG. Damit wird der Verwalter als berechtigt angesehen, Kosten für gerichtliche Verfahren zunächst aus den gemeinschaftlichen Geldern der Wohnungseigentümer zu bestreiten, sodass ihm in einem solchen Fall auch Entlastung erteilt werden könne. Wie auch sonst kommt es hier lediglich auf den effektiven Abfluss der Mittel aus dem Gemeinschaftskonto an, sodass Gerichts- und Anwaltskosten - bzw. Vorschüsse - nach Zahlung auch in der Jahresgesamtabrechnung zu erscheinen haben. Die Vorschrift des § 16 Abs. 5 WEG besagt nämlich nicht, dass es sich bei den Verfahrenskosten nicht um Verwaltungskosten als solche handelt, sondern trifft lediglich die Bestimmung, dass eine durch gerichtliche Entscheidung getroffene Verfahrenskostenregelung nicht in Anwendung der allgemeinen gesetzlichen Verteilungsregelung des § 16 Abs. 2 WEG umgangen werden darf. Die zunächst vorgenommene quotenmäßige Umlegung der Vorschüsse wird später ersetzt, sobald eine Verteilung der Kosten nach § 47 WEG durch bestandskräftige gerichtliche Entscheidung vorliegt (KG, DWE 1989, 39 - LS; Bader, DWE 1991, 90 Bielefeld, Der Wohnungseigentümer, 4. Aufl. S. 140).
Link zur Entscheidung
( KG Berlin, Beschluss vom 30.03.1992, 24 W 6339/91= NJW-RR 92, 845 = ZMR 7/92, 308 = DWE 2/92, 80)
zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung
Anmerkung:
1. Damit folgt nunmehr sehr deutlich das Kammergericht Berlin der auch hier seit langem vertretenen Auffassung einmal zur Unterscheidung der rechnerischen Richtigkeit einer Abrechnung bei verwalterseits vielleicht zu Unrecht dem Gemeinschaftskonto entnommener Gelder für einzelnes Sondereigentum/einzelne Sondereigentümer und ggf. insoweit zu verweigernder Verwalterentlastung und zum anderen - aus praktischer Notwendigkeit heraus - zur möglichen Entnahme von WE-Verfahrenskosten und Vorschüssen aus dem Gemeinschaftskonto bei später korrekter Einzelverteilung gemäß § 16 Abs. 5 WEG, de...