Kaution bei Anordnung der Zwangsverwaltung

Leitsatz

Leitsatz: § 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich nur auf zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Beschlagnahme bestehende Mietverhältnisse. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist deshalb nicht zur Auszahlung einer vom Mieter an den Vermieter geleisteten und von diesem nicht an den Zwangsverwalter weitergegebenen Kaution verpflichtet, wenn das Mietverhältnis bereits beendet und die Wohnung geräumt ist, bevor die Anordnung der Beschlagnahme wirksam wird.

Normenkette

BGB § 551; ZVG § 152 Abs. 2

Kommentar

Der Mieter hatte das Mietverhältnis zum Ende des Monats September 2003 gekündigt und die Wohnung pünktlich zum Vertragsende geräumt und an den Vermieter herausgegeben. Mit Beschluss vom 7. Oktober 2003 hat das Amtsgericht die Zwangsverwaltung über das Grundstück angeordnet. Die vom Mieter bei Vertragsbeginn bezahlte Kaution hat der Vermieter nicht an den Zwangsverwalter weitergegeben. Der Mieter hat gleichwohl den Zwangsverwalter auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch genommen.

Die Klage wurde in allen Instanzen abgewiesen: Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist der Mietvertrag auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter überlassen ist. Aus dieser Vorschrift folgt, dass der Zwangsverwalter anstelle des Vermieters die aus dem Mietverhältnis folgenden Pflichten erfüllen muss. Dazu gehört die Pflicht zur Rückzahlung einer Kaution. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Zwangsverwalter die Kaution vom Vermieter erhalten hat (BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 330/03).

Fraglich ist jedoch, ob § 152 Abs. 2 ZVG auch dann gilt, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Beschlagnahme bereits beendet ist und der Mieter die Mietsache an den Vermieter herausgegeben hat. Dies wird vom BGH verneint: Zum einen setzt § 152 Abs. 2 ZVG nach seinem Wortlaut voraus, dass die Wohnung zum Zeitpunkt der Beschlagnahme an den Mieter überlassen ist; es genügt also nicht, dass sie vor der Beschlagnahme überlassen war. Zum anderen dient die Zwangsverwaltung vornehmlich den Interessen der Gläubiger des Vermieters; diese Interessen würden beeinträchtigt, wenn der Zwangsverwalter die Kaution zurückgeben müsste, obwohl das Mietverhältnis bereits abgewickelt ist.

Der BGH hat offen gelassen, welche Rechtsfolge gilt, wenn die Beschlagnahme zwischen dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe erfolgt und der Zwangsverwalter die Nutzungsentschädigung zur Haftungsmasse zieht. Folgt man dem Wortlaut des § 152 Abs. 2 BGB, so muss dieser Fall dem noch bestehenden Mietverhältnis gleichgestellt werden. Solange der Mieter die Sache in Besitz hat, ist sie ihm überlassen. Zwar kann der Mietvertrag gegenüber dem Zwangsverwalter nicht mehr wirksam werden. Während der Zeit der Vorenthaltung besteht aber ein Abwicklungsschuldverhältnis mit wechselseitigen Verpflichtungen. Die hieraus folgenden Vermieterpflichten sind vom Zwangsverwalter zu erfüllen; dazu gehört auch die Pflicht zur Verwahrung und Rückzahlung der Kaution.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 03.05.2006, VIII ZR 210/05