Kautionsübergang bei Verkauf der Mietsache vor dem 1.9.2001

Leitsatz

Der durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügte § 566a BGB findet keine Anwendung, wenn zwar der dingliche Erwerb des Mietobjekts nach dem Inkrafttreten der Neuregelung am 1.9.2001 erfolgt ist, das diesem Erwerb zugrunde liegende schuldrechtliche Rechtsgeschäft jedoch bereits vor diesem Zeitpunkt abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwendung des § 572 BGB a. F.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 566a n. F., § 572 a. F

Kommentar

Es geht um einen Mietvertrag über eine Lagerfläche, der im Januar 1996 abgeschlossen wurde. Die Mieterin hatte an den Vermieter vor Übergabe des Mietobjekts eine Kaution in Höhe von ca. 48.000 DM gezahlt. Der Vermieter hat die Kaution nicht auf einem Sonderkonto angelegt. Über das Vermögen des Vermieters wurde im November 1996 das Gesamtvollstreckungsverfahren eröffnet. Der Gesamtvollstreckungsverwalter hat das Grundstück am 16.5.2001 verkauft. Die Kaution wurde allerdings nicht an den Erwerber ausbezahlt. Der Erwerber wurde am 14.3.2002 als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Das Mietverhältnis wurde zum 30.11.2004 beendet. Die Mieterin nimmt den Erwerber nunmehr auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch.

Als Grundlage des Anspruchs kommt § 566a BGB in Betracht. Danach tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Aus dieser Vorschrift folgt, dass ein Erwerber auch dann zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet ist, wenn er sie nicht erhalten hat.

Die Vorschrift des § 566a BGB gilt allerdings erst seit dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001. Bis zu diesem Zeitpunkt war der Übergang der Mietkaution im Fall der Veräußerung eines Grundstücks in § 572 BGB a. F. geregelt. Danach war der Erwerber nur dann zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt wurde.

Dies führt zu dem Problem, welche Rechtsfolge gilt, wenn die Veräußerung des Grundstücks – wie hier – vor dem 1.9.2001 erfolgt, der Erwerber aber erst nach diesem Zeitpunkt ins Grundbuch eingetragen wird. Der Gesetzgeber hat zwar im Zusammenhang mit der Mietrechtsreform in Art. 229§ 3 EGBGB zahlreiche Übergangsvorschriften getroffen; für den Übergang der Kaution fehlen indes solche Vorschriften. Der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Senat des BGH hat bereits durch Urteile vom 9.3.2005 (VIII ZR 381/03, WuM 2005, 404) und vom 28.9.2005 (VIII ZR 372/04, NJW 2005, 3494) entschieden, dass die Vorschrift des § 566a S. 1 BGB auf Veräußerungsgeschäfte, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen worden sind, keine Anwendung findet. Dieser Rechtsprechung hat sich der XII. Senat für die Gewerbemiete angeschlossen (BGH, Urteil v. 16.11.2005, XII ZR 124/03, GE 2006, 254). In den entschiedenen Fällen lag sowohl der schuldrechtliche als auch der dingliche Teil des Rechtsübergangs vor dem 1.9.2001.

Die hier entscheidungserhebliche Konstellation war bislang noch nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung. In der Literatur wird teils die Ansicht vertreten, dass es für die Anwendbarkeit des § 566a BGB darauf ankommt, wann das schuldrechtliche Geschäft vorgenommen wurde (Häublein in: MüKomm, § 566a BGB Rdn. 5), teilweise wird auf den Zeitpunkt der Eintragung ins Grundbuch abgestellt (Blank/Börstinghaus, Miete, § 566a BGB Rdn. 31). Der BGH folgt der erstgenannten Ansicht. Er begründet dies mit dem Gedanken des Vertrauensschutzes und führt aus, dass der Erwerber vor dem 1.9.2001 keine Veranlassung gehabt habe, die Frage der Rückzahlung der Kaution mit dem Veräußerer zu regeln.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 24.06.2009, XII ZR 145/07, NJW-RR 2009, 1164 m. Anm. Wassermann, jurisPR-BGHZivilR 17/2009 Anm. 1