Kein Anspruch auf Zweckänderung eines Dachgeschossteileigentums in Wohnungseigentum

Normenkette

§ 3 WEG, § 15 WEG, § 117 BGB, § 119 BGB, § 242 BGB, § 892 BGB

Kommentar

1. In einem Teilungsvertrag von 1977 waren Räumlichkeiten im Dachgeschoss als Teileigentum begründet. In einer Bauherrenversammlung aus dem Jahr 1976 wurde allerdings der Antrag eines Bauherren (= Antragsteller) auf Ausbau des Dachraumes als Wohnung einstimmig angenommen. In einer Eigentümerversammlung von 1992 sprachen sich demgegenüber die Eigentümer mit großer Mehrheit gegen eine Nutzung dieses Raumes zu Wohnzwecken aus. Der Antragsteller wurde auf Antrag von Eigentümern, die ihre Wohnung im Jahr 1991 erworben hatten, bereits durch Senatsbeschluss vom 13. 1. 1994 (WE 95, 27 und 157) verpflichtet, die Nutzung des Dachgeschossraumes zu Wohnzwecken einzustellen und den Raum der im Teilungsvertrag vereinbarten Zweckbestimmung zuzuführen.

Nunmehr beantragte der Antragsteller neuerlich, die Antragsgegner zu verpflichten, einer Änderung des Teilungsvertrages von 1977 zuzustimmen, um ihm eine Nutzung des Dachgeschossraumes zu Wohnzwecken zu ermöglichen. Auch dieser Antrag wurde rechtskräftig abgewiesen.

2. Vorliegend bestand im Teilungsvertrag eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinne des § 15 Abs. 1 WEG (vgl. Senatsbeschluss vom 13. 1. 1994, WE 95 27). Eine Anspruchsgrundlage für die neuerlich verlangte Zustimmung zur Änderung des durch den grundbuchamtlichen Vollzug der Teilungserklärung von 1977 geschaffenen Rechtszustands ist nicht erkennbar. Ein solcher Anspruch kann jedenfalls nicht gegen diejenigen Antragsgegner geltend gemacht werden, die als spätere Erwerber ihres Eigentums nicht identisch waren mit den seinerzeitigen Miteigentümern (Bauherren).

Auch ein etwaiger Mangel des Gründungsvertrages (des Teilungsvertrages) wäre durch den gutgläubigen Erwerb auch nur eines Wohnungseigentums, von dem hier mangels gegenteiliger Anhaltspunkte auszugehen sei (vgl. § 892 Abs. 1 S. 2 BGB), insgesamt geheilt (BGHZ 109, 179; Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 3 Rz. 38). Schon aus diesen Gründen sei auch der von Antragstellerseite erklärten Anfechtung des Teilungsvertrages wegen Irrtums (gem. § 119 BGB) der Boden entzogen.

Der geltend gemachte Änderungsanspruch lässt sich auch nicht auf Grundsätze von Treu und Glauben ( § 242 BGB) stützen. Die Antragstellerseite hatte seinerzeit gerade aus öffentlich-rechtlichen Gründen diese Räumlichkeiten als Teileigentum festgelegt. Sollte es sich insoweit um ein Scheingeschäft im Sinne des § 117 BGB gehandelt haben, wäre auch dieser Gründungsmangel durch den zwischenzeitlichen Erwerb von Wohnungseigentum durch Dritte beseitigt; den jetzigen Wohnungseigentümern könnte eine etwaige Nichtigkeit des Teilungsvertrages nicht entgegengehalten werden.

3. Auch die Tatsache, dass die Antragstellerseite seit längerer Zeit die Räumlichkeiten als Wohnung genutzt und entsprechende Kosten- und Lastenbeiträge geleistet hat, rechtfertigt den gestellten Antrag nicht. Der Anspruch der übrigen Eigentümer auf Unterlassung einer Nutzung der Dachgeschossräumlichkeit zu Wohnzwecken ( § 1004 BGB) ist jedenfalls nicht verwirkt (vgl. bereits Senatsbeschluss vom 13. 1. 1994). Ein Vertrauenstatbestand wurde insoweit ebenfalls nicht geschaffen, wie den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Landgerichts zu entnehmen ist.

4. Neue Sachanträge können im Übrigen in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht mehr gestellt werden, also auch keine Hilfsanträge einer Nutzung des Dachgeschosses als Ferienwohnung (BayObLGZ 96, 58/62 und 188/192); es kann dabei dahinstehen, ob diesem Antrag nicht schon die Rechtskraft der o.g. Entscheidung des Senats vom 13. 1. 1994 entgegensteht ( § 45 Abs. 2 WEG).

5. Keine außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren (aufgrund der unterschiedlichen Entscheidungen der Vorinstanzen) bei Geschäftswert von DM 25.000,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 05.02.1998, 2Z BR 127/97)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung