Kein Ersatz von Anwaltskosten trotz formell unwirksamer Kündigung

Leitsatz

Erklärt der Vermieter einer Wohnung die Kündigung ohne die erforderliche Begründung, kann der Mieter aus dem Fehlen der Begründung keinen Anspruch auf Ersatz von Anwaltskosten herleiten, die ihm für die Zurückweisung der Kündigung entstanden sind.

Sachverhalt

Vermieter und Mieter streiten um den Ersatz von Anwaltskosten für die Zurückweisung einer Kündigung. Die Vermieter einer Wohnung kündigten das Mietverhältnis unter Bezugnahme auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf). Eine nähere Begründung enthielt das Kündigungsschreiben nicht. Die Mieter schalteten einen Rechtsanwalt ein. Dieser wies die Kündigung zurück. Der Anwalt berechnete hierfür Gebühren von rund 670 EUR. Daraufhin erklärten die Vermieter erneut die Kündigung wegen Eigenbedarfs, diesmal mit Begründung. Die Mieter mussten aufgrund der 2. Kündigung die Wohnung räumen. Die Mieter verlangen vom Vermieter Ersatz der Anwaltskosten, die für die Zurückweisung der ersten, ohne Begründung versehenen und deshalb unwirksamen Kündigung angefallen sind.

Der BGH gibt den Vermietern Recht. Die Mieter können die Anwaltskosten nicht ersetzt verlangen, denn sie haben keinen Schadensersatzanspruch gegen die Vermieter. Den Vermieter trifft gegenüber dem Mieter keine vertragliche Nebenpflicht, bei Ausspruch einer ordentlichen Kündigung deren formelle Voraussetzungen zu be­achten.

Ein Vermieter, der schuldhaft – insbesondere unter Angabe falscher Tatsachen – eine (materiell) unberechtigte Kündigung ausspricht und dem Mieter dadurch die weitere Nutzung des Mietobjekts vorwerfbar streitig macht, macht sich schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter aufgrund der materiell unbegründeten Kündigung einen Schaden erleidet. Vorliegend geht es aber nicht um die Frage, ob sich die Vermieter zu Unrecht auf einen nicht bestehenden Kündigungsgrund berufen haben, sondern darum, dass die formellen Kündigungsvoraussetzungen nicht eingehalten wurden. Es gibt aber keine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, eine aus formellen Gründen unwirksame Kündigung zu unterlassen. Der Vermieter macht dem Mieter den Besitz der Mietsache auch nicht vorwerfbar streitig, wenn er einen materiell bestehenden Kündigungsgrund nicht oder nicht ausreichend in der Kündigung darlegt.

Die Begründungspflicht soll dem Mieter ermöglichen, sich frühest möglich Klarheit über seine Position zu verschaffen. Fehlt einer Kündigung des Vermieters die Begründung, ist diese von vornherein unwirksam. Damit ist dem Interesse des Mieters Genüge getan. Keine Bedeutung hat es für den Mieter, die Gründe für die sowieso schon unwirksame Kündigung zu erfahren.

Die ordnungsgemäße Begründung der Kündigung liegt hauptsächlich im eigenen Interesse des Vermieters, weil das Mietverhältnis sonst selbst dann nicht beendet wird, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt. Die Angabe des Kündigungsgrunds ist deshalb keine Nebenpflicht des Vermieters, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch hat, sondern eine Obliegenheit, die der Vermieter im eigenen Interesse zu beachten hat.

Die rechtliche Beurteilung, ob eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung dem gesetzlichen Begründungserfordernis genügt, ist dem eigenen Risikobereich des Mieters zuzuordnen. Der Mieter kann daher Anwaltskosten, die ihm hier entstehen, nicht vom Vermieter ersetzt verlangen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 15.12.2010, VIII ZR 9/10.