Kein genereller Ausschluss der Teilnahme von Beratern an einer Wohnungseigentümerversammlung

Normenkette

§ 25 WEG

Kommentar

1. In der Gemeinschaftsordnung war auch in dieser Streitsache die Vertretung in der Wohnungseigentümerversammlung auf bestimmte Personen beschränkt. Für einige Eigentümer erschien in der Versammlung der Mietverwalter, der wegen der genannten Vereinbarungsbestimmung das Stimmrecht jedoch auf eine andere, zur Vertretung berechtigte Person, übertragen hatte. Er selbst verblieb jedoch als Berater für die nicht anwesenden Eigentümer im Versammlungsraum und war nach den Vollmachten berechtigt, den das Stimmrecht Ausübenden anzuweisen. Nachdem ein Teil der Tagesordnung bereits abgehandelt worden war, wurde auf Antrag eines Verwaltungsbeiratsmitgliedes beschlossen, dass Personen, die keine Eigentümer sind, von der Teilnahme ausgeschlossen seien und dieser Beschluss auch zukünftig Geltung haben sollte.

2. Auf die Anfechtung eines Teiles der Eigentümer hin hat das Oberlandesgericht Düsseldorf den Beschluss insoweit für wirksam erachtet, als dass dieser sich auf die konkrete Versammlung bezog. Im Ergebnis hält das Gericht den Ausschluss für die betroffene Versammlung für zulässig, weil die Teilungserklärung eine dahingehende Erklärung vorsehe. Die Anwesenheit des Mietverwalters stelle, da sie auf die Beratung der aus formellen Gründen anderweitig vertretenen Eigentümer gerichtet sei, eine unzulässige Umgehung des Vertretungsverbotes dar. Denn die mangelnde Anwesenheit der vertretenen Eigentümer schließe deren Beratung aus.

3. Hingegen läge eine Unwirksamkeit des Beschlusses vor, soweitsich dieser auf weitere Versammlungen bezöge. Dabei konnte der Streit, ob man ausder Vertretungsklausel der Gemeinschaftsordnung mit dem Bundesgerichtshof (NJW 1993, 1329) den Schluss ziehe, dass damit jedwede Teilnahme fremder und nicht zur Vertretung berechtigter Personen ausgeschlossen sei oder ob man nur die Ausübung des Stimmrechtes als solches, nicht aber die Teilnahme an der Versammlung (so BayObLGZ 1981, 161 ff.; OLG Karlsruhe, Entscheidung v. 15. 4. 1986, Az.: 11 W 2/86) untersage, offen bleiben. Denn auch wenn man der engeren Auffassung des BGH folge, sei der Beschluss nicht mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung zu vereinbaren. Der BGH habe nämlich ausgeführt, dass in Ausnahmefällen, die sich aus der Person des Eigentümers oder der Schwierigkeit der Sache ergäben, durchaus Situationen denkbar seien, in denen eine Beratung zulässig erscheine. Demnach sei eine gesonderte Prüfung für jede Versammlung vorzunehmen. Damit stelle sich ein genereller Ausschluss der Teilnahme dritter Personen als unzulässig dar.

4. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswert von 5.000 DM.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.05.1995, 3 Wx 17/95= NJW-RR 21/95, 1294 = WM 5/96, 302)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Der Entscheidung ist im Ergebnis, nicht jedoch in der Begründung zuzustimmen. Soweit sich der Beschluss auf den Ausschluss in der konkreten Versammlung bezog, handelte es sich um einen Beschluss zur Geschäftsordnung. Solche, nur den weiteren organisatorischen Ablauf der konkreten Versammlung regelnde Beschlüsse sind nach herrschender Auffassung jedoch nicht anfechtbar (BayObLG, MW 1965, 821; NJW-RR 1987, 1363), sodass eine gerichtliche Überprüfung nicht hätte erfolgen dürfen (vgl. auch Organisationsverantwortlichkeit, Ordnungsgewalt, Vertretung im Vorsitz, Vorsitzwechsel ).

Hinsichtlich des Teiles des Beschlusses, der sich auf zukünftige Versammlungen bezieht, wäre eine eingehende Prüfung nicht notwendig gewesen. Da dieser Teil nicht die aktuelle Versammlung betraf, beinhaltet der Beschluss keine Geschäftsordnungsfrage, sondern hat einen sachlichen Regelungscharakter. Er hätte demnach in der Einladung über eigenem TOP angekündigt werden müssen. Das war nicht der Fall, so dass bereits aus diesem Grunde eine Aufhebung in Betracht hätte kommen müssen.

Dennoch ist im Ergebnis die Entscheidung zutreffend. Durch sie wird klargestellt, dass eine Beratung in der Wohnungseigentümerversammlung auch nach der (umstrittenen) Auffassung des BGH v. 19.01.1993 (vgl. dazu auch die eingehende Kritik von Deckert in WE 1993, 166) nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden kann. Denn andernfalls ginge das vom BGH zugelassene Korrektiv (Einzelfallprüfung) verloren.

Vgl. auch Drasdo zu OLG Frankfurt, WM 96, 177 u. WM 96, 135.