Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 5 WEG, § 138 BGB, § 242 BGB
Kommentar
Verzögert die Eigentümerversammlung die Genehmigung der Jahresabrechnung (einschl. Einzelabrechnung), um bei einem bevorstehenden Eigentümerwechsel einen neuen, finanzkräftigen Schuldner zu gewinnen (auch für die Haftung rückständiger Wohngeldschulden aus dem abgelaufenen Geschäftsjahr), so steht dem Erwerber (hier: dem Ersteher in der Zwangsversteigerung) allenfalls der Einwand des Rechtsmissbrauchs zu, der jedoch durch Anfechtung der nach dem Eigentumswechsel beschlossenen Jahresabrechnung geltend zu machen ist. Der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung ist nicht wegen Sittenwidrigkeit nichtig.
Im vorliegenden Fall liegt kein Verstoß gegen § 56 S. 2 ZVG vor, sofern ein Abrechnungsbeschluss, durch den Nachforderungen begründet wurden, erst nach dem Eigentumserwerb gefaßt worden ist (BGHZ 104, 179, vgl. auch BayObLG, WuM 1991, 308 und OLG Karlsruhe, WE 1990, 105).
Gegen etwaige Manipulation der Gemeinschaft steht einem Antragsteller der Einwand des Rechtsmissbrauchs zu ( § 162 Abs. 2 BGB, § 242 BGB, vgl. ebenfalls BGHZ 104, 197, 204 und Weitnauer, JZ 1986, 193/194). Es ist hier Sache des Antragstellers, die Frage des Rechtsmißbrauchs durch rechtzeitige Anfechtung des Beschlusses klären zu lassen. Auch wegen Sittenwidrigkeit ist der Beschluss nicht nichtig ( § 138 BGB). Die rechtsmissbräuchliche Ausnutzung formaler Gestaltungsmöglichkeiten reicht hierfür nicht aus, zumal dem Antragsteller eine Anfechtungsmöglichkeit offenstand. Der Antragsteller hätte sich sogar vor Ersteigerung des Wohnungseigentums bei der Verwaltung erkundigen können, welche Forderungen aus noch nicht beschlossenen Jahresabrechnungen offenstehen und von dieser Auskunft seine Entscheidung über die Ersteigerung abhängig machen können. Abgesehen davon kann nicht außer Betracht bleiben (ebenfalls vom BGH hervorgehoben), dass Jahresabrechnungen in der Regel auch Aufwendungen für Reparaturen und größere Instandhaltungsmaßnahmen enthalten und der Nutzen hieraus beim Eigentümerwechsel in erster Linie nicht dem alten, sondern dem neuen Wohnungseigentümer zugute kommt.
Link zur Entscheidung
( BayObLG, Beschluss vom 09.07.1991, BReg 2 Z 72/91)
zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer
Anmerkung:
Ein erneut sehr deutliches Wort des BayObLG zur augenblicklich wohl h. R. M., die oft von Erstehern in der Zwangsversteigerung, von Zwangsverwaltern, Konkursverwaltern usw. verkannt wird. Rechtzeitige Erkundigungspflichten sind auch hier angezeigt. Selbst im Fall fristgerechter Anfechtung eines solchen abrechnungsgenehmigenden Beschlusses (Gleiches gilt z. B. auch für Sonderumlagebeschlüsse, wenn Zahlungsfälligkeiten erst nach Eigentumswechsel eintreten) dürfte es anfechtenden Neu-Eigentümern schwerfallen, einen Rechtsmissbrauch glaubhaft vorzutragen und unter Beweis zu stellen. Wenn hier der Vorwurf einer Manipulation erhoben wird, müssten neben bewiesenen Tatsachen, z. B. rechtsmissbräuchlicher Handlungsweise, ausschließlich zulasten eines Neueigentümers im Einzelfall m. E. auch immer die Interessen der Gesamtgemeinschaft (rascher Ausgleich von berechtigten Wohngeldrückständen) berücksichtigt werden. [Zur sog. Abrechnungsspitze vgl. jedoch BGH, Entscheidung v. 30. 11. 1995, Az.: V ZB 16/95.]