Normenkette
Kommentar
Die Eintragung von Sondereigentum an Kfz-Einstellplätzen im unterkellerten Erdgescjoss eines mehrstöckigen Gebäudes (umgeben von nur drei Wänden im Ausfahrtsbereich ohne Wand und ohne Sperre bei möglicher Zufahrt über einen Hof, erreichbar von der Straße ebenfalls ohne Zugangssperre, d.h. nur über Durchfahrt unter der Wohnanlage hindurch) wurde in allen drei Instanzen abgelehnt.
Unter Hinweis auf Sinn und Zweck des § 3 Abs. 2 S. 2 WEG entspreche es zunächst einmal gefestigter Rechtsprechung, dass das Grundbuchamt an die von der Stadt erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht gebunden werde, sonder selbstständig und eigenverantwortlich über das Vorliegen der Voraussetzungen des § 3 WEG befinden könne.
§ 3 Abs. 2 S. 2 WEGfingiere lediglich die Abgeschlossenheit von Garagenstellplätzen bei unveränderlichen Markierungen, nicht aber deren Raumeigenschaft im Sinne des § 3 Abs. 2 S. 1 WEG. Es müsse also ein baulicher Zusammenschluss mit dem Gebäude vorhanden sein (ebenso BayObLG, NJW-RR 1986, 761 = Rechtspfleger 1986, 218). So sei es ach in der obergerichtlichen Rechtsprechung unter Berücksichtigung der Gesetzesmaterialien und des Wortlautes vollkommen unstreitig, dass Stellplätze auf freien Plätzen außerhalbeines Gebäudes nicht sondereigentumsfähig seien, und zwar selbst dann nicht, wenn sie mit Eckpfosten und einer Überdachung versehen seien.
Der Begriff eines Gebäudes sei normalerweise als ein von vier Wänden umschlossenes und mit einer Überdachung versehenes Bauwerk zu definieren. Allerdings seien dem gegenüber von der obergerichtlichen Rechtsprechung bereits mehrfach Stellplätze auf dem Dach eines Gebäudes oder einer Garage als sonderrechtsfähig angesehen worden, obwohl es in diesen Fällen sowohl an Seitenwänden als auch an der Überdachung fehlte (OLG Frankfurt, Rechtspfleger 1977, 312; OLG Köln, DNotZ 1984, 700; LG Braunscheig, Rechtspfleger 1982, 298; BayObLG, NJW-RR 1986, 761).
Die Entscheidung des vorliegenden Falles hänge davon ab, ob man einen Stellplatz als in einem Raum befindlich auch dann ansehen könne, wenn er sich auf oder in einem Gebäude befinde, von der außerhalb derselben gelegenen Grundstücksfläche jedoch nicht durch Wände oder sonstige Zugangshindernisse abgeschlossen sei. So habe das BayObLG in vorerwähnter Entscheidung beschossen, dass Kfz-Abstellplätze auf dem nicht überdachten Oberdeck eines Parkhauses allenfalls dann als sonderrechtsfähig gelten könnten, wenn sie nur durch das Gebäude zu erreichen und gegenüber den umgebenden freien Grundstücksflächen in irgend einer Weise eingefriedet seien. Auch das OLG Frankfurt (Rechtspfleger 77, 313) verneinte die Sonderrechtsfähigkeit von Abstellplätzen, die nicht mit Mauern versehen seien, wenn an der Einfahrt des Gebäudes zum Schutz der Berechtigten nicht beispielsweise ein Rollgitter vorgesehen sei (ebenso OLG Köln, DNotZ 84, 703). Damit in Übereinstimmung führte auch das OLG Frankfurt (OLGZ 84, 32) aus, dass Pkw-Abstellplätze auf einem ebenerdig gelegenen und von der Umgebung nicht abgegrenzten Dach einer Tiefgarage nicht sonderrechtsfähig seien.
Aus diesem Grund könne auch im vorliegenden Fall dann, wenn es an einer Raumeigenschaft im strengen Sinne des Wortes (vier Wände, ein Dach) fehle, die Sonderrechtsfähigkeit nur behaht werden, wenn eine zusätzlich Zugengssperre zu Gunsten des Berechtigten bestehe, da andernfalls eine Abgrenzung zu Stellplätzen auf Freiflächen kaum mehr möglich erscheine.
Link zur Entscheidung
( OLG Celle, Beschluss vom 13.06.1991, 4 W 61/91= NJW-RR 24/91, 1489)
Zu Gruppe 3:Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung
Anmerkung:
Diese Entscheidung erscheint mir zwar in Auslegung des § 3 Abs. 2 S.2 WEG nach Sinn und Zweck der Gesetzesregelung vertretbar, allerdings formalistisch sehr streng, denkt man an die erwähnten liberaleren Entscheidungen zu Stellplätzen auf dem Dach eines Gebäudes und auch die von der h.M. bejahte Sondereigentumsfähigkeit von nach oben offenen Balkonen und Dachterrassen. Richtig ist natürlich, dass das BayObLG bereits vor geraumer Zeit (Entscheidung v. 6. 2. 1986, DWE 86, 87) die Begründung so genannten Car-Port-Sondereigentums verneint hat, obgleich - diesseits bekannt - in anderen Bundesländern solchermaßen erstellte "offene Stellplätze" ebenerdig (Eckpfosten, Sockelumrahmung, Überdachung) als sonderrechtsfähig nach wie vor anerkannt werden (trotz "offener" Zufahrten über das Grundstück).
Mir erscheint das Erschwernis der Sondereigentumsbegründung in solchen und ähnlichen Fällen aus Eigentumsschutzgründen nicht erforderlich, auch wenn über die zulässige Begründung von dinglichen Sondernutzungsrechten eine dem Sondereigentum rechtlich und wirtschaftlich ähnliche Stellplatz-Situation auch bei häufigen "Pfahlbau-Konstruktionen" mit offener Parkmöglichkeit im Erdgeschoss eines Hauses geschaffen werden könnte.
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