Normenkette
Kommentar
1. Der einer Veräußerung (auch Erstveräußerung) zustimmende und zustimmungspflichtige Verwalter hat wegen eines institutionalisierten Interessenkonfliktes (Verwalterzustimmung/Maklertätigkeit) grds. keinen Anspruch auf eine Vertriebsprovision (im Anschluß an BGH, NJW 91, 168).
2. Geht man von der Anwendbarkeit eines Verwaltervertrages mit entsprechender Sondervergütungsregelung aus, ist zu beachten, dass ein Wohnungseigentumserwerber zwar auch ohne ausdrückliche vertragliche Übernahme und ohne Beachtung der Form des § 313 BGB entsprechend § 10 Abs. 4 WEG in einen Verwaltervertrag eintritt (Weitnauer, 8. Aufl., § 26 Rn. 26); der Erwerber würde aber für eine Sondervergütung des Verwalters nicht haften, wenn sie vor dem Erwerb entstanden und fällig geworden ist (BayObLGZ 86, 368; KG Berlin, WE 94, 54). Dies wäre vorliegend auch der Fall, da mit der vereinbarten Verwalterzustimmung der Kaufvertrag wirksam und der Vergütungsanspruch vor der Eintragung des Erwerbers entstanden sein würde. Auch aus diesem Grunde würde keine Haftung des Ersterwerbers eintreten.
3. Überdies begann nach der Gemeinschaftsordnung und dem Verwaltervertrag die Verwalteramtszeit erst ab Bezugsfertigkeit der Sondereigentumseinheiten; bei der die Vergütung auslösenden Tätigkeit war im vorliegenden Fall allerdings die Bezugsfertigkeit unstreitig noch nicht gegeben. Somit war hier die Verwaltung vorvertraglich und noch nicht als Verwalter nach dem WEG beim Vertrieb der Eigentumswohnungen tätig, so dass aufgrund des zu dieser Zeit noch nicht wirksamen Verwaltervertrages auch entsprechende Anspruchsgrundlagen noch nicht bestanden, die an die Verwalterstellung gebunden sein sollten. Damit war gegen die Erwerber ein Vergütungsanspruch nicht gegeben.
Unberührt bleibt der Anspruch gegen den teilenden Eigentümer aus einem Provisionsversprechen, der aber nicht im WEG-Verfahren verfolgt werden kann.
Link zur Entscheidung
( OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 03.12.1996, 20 W 572/95)
zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung
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