OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 03.12.1996 - 20 W 572/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Provisions- und Sondervergütungsansprüche für den veräußerungszustimmungspflichtigen Verwalter gegen einen Ersterwerber vor Amtszeitbeginn

Verfahrensgang

AG Wiesbaden (Aktenzeichen 44a UR II 61/94)

LG Wiesbaden (Aktenzeichen 4 T 519/95)

Tenor

Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat die Antragsgegnerin zu tragen.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert: 16031,– DM.

Gründe

Die zulässige sofortige weitere Beschwerde ist nicht begründet. Der angefochtene Beschluß weist zwar einen Rechtsfehler auf, erweist sich aber aus anderen Gründen als richtig, weshalb die weitere Beschwerde zurückzuweisen war (§§ 27 I 2 FGG, 563 ZPO).

An dieser Entscheidung ist der Senat nicht deshalb gehindert, weil gegen die Antragsgegnerin Konkursantrag gestellt und Sequestration angeordnet worden ist (Beschluß des AG Wiesbaden vom 29.8.1996 – 62 N 156/96). Eine Unterbrechnung des Verfahrens ist damit mangels Konkurseröffnung nach dem entsprechend anwendbaren § 240 ZPO (Henkes/Niedenführ/Schulze, WEG, 3. Aufl., vor §§ 43 ff Rn 111) nicht eingetreten.

Der Rechtsfehler des Landgerichts liegt in einem Begründungsmangel (§ 25 FGG; vgl. dazu Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 13. Aufl., § 25 Rn. 11). Die Ausführungen des Landgerichts, mit denen es die amtsgerichtliche Zurückweisung der Gegenanträge – „aus dem Gesichtspunkt des § 313 BGB, was im übrigen anderweit rechtskräftig so entschieden ist” – bestätigt hat, verweisen auf eine dem Senat nicht bekannte Entscheidung und können so nicht überprüft werden, zumal der Senat als Rechtsbeschwerdegericht keine eigenen Ermittlungen anstellen kann. Soweit aus den Akten Hinweise auf ein Berufungsverfahren vor dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main entnommen werden konnten (3 U 49 und 217/93), handelt es sich um einen Zivilprozeß zwischen den Beteiligten … und … der am 21.3.1995 durch Vergleich beendet wurde. Der Rechtsfehler des Landgerichts zwingt den Senat nicht zur Aufhebung und Zurückverweisung. Er kann vielmehr, da eine weitere Aufklärung nicht erforderlich ist, selbst abschließend in der Sache entscheiden (Keidel/Kuntze/Winkler, a.a.O., § 27 Rn 59).

Die von den Vorinstanzen zurückgewiesenen Gegenanträge auf Zahlung einer Sondervergütung wurden von der Antragsgegnerin ursprünglich auf den Verwaltervertrag vom 8.7.1990 (§ 6 Nr. 3) gestützt. Dabei hat die Antragsgegnerin sich in erster Linie auf die Vertriebsprovision bezogen und zur Tätigkeit im Rahmen der Verwalterzustimmung (§ 12 WEG, § 4 Nr. 1 Gemeinschaftsordnung), die auch für eine Erstveräußerung vorgesehen werden kann (BGH DNotZ 91, 888), keinen substantiierten Vortrag gehalten (vgl. für eine maßvolle Sondervergütung in diesem Fall: KG NJW-RR 89, 975; BayObLG Z 86, 368).

Ausgehend von der Anwendbarkeit des Verwaltervertrages würde ein Wohnungseigentumserwerber zwar auch ohne ausdrückliche vertragliche Übernahme und ohne Beachtung der Form des § 313 BGB entsprechend § 10 IV WEG in den Verwaltervertrag eintreten (Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 26 Rn 26); er würde aber für eine Sondervergütung des Verwalters nicht haften, wenn sie vor dem Erwerb entstanden und fällig geworden ist (BayObLGZ 86, 368; KG WE 94, 54). Dies wäre hier der Fall, da mit der Verwalterzustimmung (§ 12 WEG, § 4 Nr. 1 Gemeinschaftsordnung) der Kaufvertrag wirksam und der Vergütungsanspruch vor der Eintragung der Erwerber – hier der Miteigentümer … und …– entstanden sein würde. Einer Haftung dieser vier Miteigentümer würde zusätzlich auch entgegenstehen, daß die Antragsgegnerin als Verwalterin wegen eines institutionalisierten Interessenkonflikts (Verwalter Zustimmung einerseits, maklerähnliche Tätigkeit andererseits) keine Vertriebsprovision beanspruchen könnte (BGH NJW 91, 168).

Die Antragsgegnerin hat aber dann – vor dem Amtsgericht beiläufig, mit der weiteren Beschwerde ausdrücklich, um dem Hinweis auf eine Interessenkollision zu begegnen – vorgetragen, daß sie nach der Gemeinschaftsordnung (§ 16 Nr. 2) und dem Verwaltervertrag (§ 1 des Vertrages) erst ab Bezugsfertigkeit der Sondereigentumseinheiten zum Verwalter bestellt worden, bei ihrer die Vergütung auslösenden Tätigkeit aber die Bezugsfertigkeit unstreitig noch nicht gegeben gewesen sei. Dieser Vortrag ist weder bestritten worden, noch muß er weiter aufgeklärt werden.

Der Untersuchungsgrundsatz (§ 12 FGG) ist nämlich im Antragsverfahren dadurch eingeschränkt, daß das Gericht, zumal in echten Streitverfahren wie dem Verfahren in Wohnungseigentums Sachen, davon ausgehen kann, daß die Beteiligten vollständig und insbesondere die ihnen günstigen Tatsachen vortragen (Keidel/Kuntze/Winkler a.a.O., § 12 Rn 197). Davon ausgehend ist die Antragsgegnerin aber vorvertraglich und noch nicht als Verwalterin beim Vertrieb der Eigentumswohnungen tätig geworden, so daß mit dem zu dieser Zeit noch nicht wirksamen Verwaltervertrag auch die Anspruchsgrundlage entfällt, die an die Verwalterstellung gebunden sein sollte....