Keine Zwangshypothek allein auf Miteigentumsanteil (nicht gebautem Garagenteileigentum) möglich

Normenkette

§ 6 WEG, §§ 1008ff. BGB

Kommentar

Im Grundbuchbeschwerdestreit ging es um die Frage, ob der Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek am Miteigentumsanteil nicht errichteten Garagenteileigentums (jedoch errichteter Wohn- und Tiefgaragenanlage) zulässig sei oder zu evtl. weiteren Grundbuchunrichtigkeiten führen könnte und damit zurückzuweisen sei. Die Streitsachen mussten an das Grundbuchamt zu erneuter Behandlung zurückverwiesen werden.

Die rechtliche Existenz von Teileigentumsrechten (und damit ihre Belastbarkeit) hänge nach Meinung des Senats nicht allein davon ab, ob - wie hier - die beiden betreffenden Garagen nicht errichtet worden seien und "statt dessen" eine Tiefgarage gebaut worden sei. Entscheidend sei vielmehr, ob diese geplanten Garagen überhaupt nicht (mehr) errichtet werden könnten, was u. a. von der Lage und der Beschaffenheit der bereits gebauten Tiefgarage abhängig sei. Könnten geplante Garagen noch errichtet werden, müssten die Hypothekeneintragungsanträge Erfolg haben und wären zu Unrecht zurückgewiesen worden.

Teileigentum entstehe durch Vollzug einer Teilungserklärung schon vor Errichtung des betreffenden Gebäudes, anfänglich nur als Miteigentumsanteil am Grundstück und ggf. an bereits errichtetem Gemeinschaftseigentum. Die Anlegung des Teileigentumsgrundbuchs verschaffe einem Eigentümer eine gesicherte Rechtsposition, die als Anwartschaft auf Erlangung von Sondereigentum charakterisiert werde (vgl. BGH, Entscheidung v. 22. 12. 1989, Az.: V ZR 339/87= NJW 1990, 111, ebenso Röll und Weitnauer sowie OLG Hamm in ständiger Rechtsprechung). Sei das Teileigentum - mit Anlegung des Grundbuchs - einmal wirksam entstanden, wohne ihm das Recht zur Herstellung des in der Teilungserklärung vorgesehenen Raumes (Gebäudes) unabdingbar inne (vgl. auch OLG Frankfurt, OLG Z 1978, 295), es sei denn, dass die Herstellung des Gebäudes unmöglich sei, etwa aus Gründen des öffentlichen Baurechts (wie im Fall vorgenannter BGH-Entscheidung).

Anwartschaftsrechte könnten auch veräußert werden, sodass Nachfolger durch Bauerrichtung "Vollrechte" zur Entstehung bringen könnten. Mit der Anlegung von Teileigentumsgrundbüchern seien hier Rechte erst einmal wirksam entstanden, es sei denn, die Errichtung der Garagen sei schon zu diesem Zeitpunkt unmöglich gewesen. Diese Frage müsse durch grundbuchrichterliche Zwischenverfügung geklärt werden.

Die Eintragung von Teileigentumsrechten entspreche jedoch dann nicht mehr der materiellen Rechtslage, wenn die Garagen nicht mehr errichtet werden könnten, was die Unrichtigkeit des Grundbuchs zur Folge hätte. Vollständig entstehe Wohnungseigentum erst mit der Herstellung des ihm als Sondereigentum zugeordneten Raumes. Könne dieses Sondereigentum nicht errichtet werden, habe dies nach Auffassung des Senats zwangsläufig das Erlöschen des Anwartschaftsrechts und die Unmöglichkeit der Entstehung des vorgesehenen Sondereigentums zur Folge, da eben Wohnungs- oder Teileigentum zwingend aus der Zusammenfassung eines ideellen Miteigentumsanteils mit dem Sondereigentum an wenigstens einem bestimmbaren Raum bestehen müsse (andernfalls Grundbuchunrichtigkeit).

Habe der Inhaber eines Anwartschaftsrechts eine Bauabsicht endgültig aufgegeben, so führe dies jedoch noch nicht zum Erlöschen des Anwartschaftsrechts (Veräußerungs- und Restfertigstellungsmöglichkeit). Geklärt müsse also werden, ob die Garagen noch errichtet werden könnten. Sei mangels Entstehungsmöglichkeit von einem Erlöschen eines Anwartschaftsrechts auszugehen, könne die verbliebene Rechtsposition nicht mehr als Teileigentum bezeichnet und behandelt werden.

Dass im Sinne der oben zitierten BGH-Meinung auch dann noch ein Miteigentumsanteil als "Wohnungseigentum" zu charakterisieren sei, wenn er der Substanz nach auf Dauer nur in einem Miteigentumsanteil am Grundstück bestehe und auf Dauer auch nur so wirksam bleiben solle, könne so nicht akzeptiert werden. Im vom BGH entschiedenen Fall war jedoch die Sachlage anders, da dort nach Vollzug der Teilungserklärung noch überhaupt keine Gebäude errichtet waren, also eine (ungeteilte) Bruchteilsgemeinschaft nach den §§ 1008ff. BGB bestand. Vorliegend bestand schon Gebäude- und Sondereigentumssubstanz, sodass ein isolierter Miteigentumsanteil nicht auf Dauer aufrechterhalten werden könne, wie dies der BGH auch in anderer Entscheidung ( BGH, Entscheidung v. 3. 11. 1989, Az.: V ZR 143/87= NJW 1990, 447) entschieden hat (im Anschluss an Röll; vgl. auch die Anmerkung von Weitnauer in WE 2/90, 53).

Auf Dauer könne also ein solcher Zustand kraft Gesetzes entstandener isolierter Miteigentumsanteile nicht bestehen bleiben. Eine solche "Entgleisung" des Wohnungs- oder Teileigentumsrechts müsse unverzüglich beseitigt werden (durch Vereinigung oder Zuschreibung bzw. durch Übertragung auf andere Anteile gegen Wertausgleich). Stets müsse eine differenzierte, dem Einzelfall angepasste Lösung gefunden werden (so Röll in Münchner Kommentar, 2. Aufl., § 5 Rn. 33). Nach Röll hätten in "dinglicher Verstrickung...