Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / 1. Formelle Eintragungsvoraussetzungen

Rz. 119

Die Eintragung in das Grundbuch setzt das Vorliegen einer Eintragungsbewilligung und der Anlagen, bestehend in Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie etwa erforderlicher Genehmigungen voraus.^[536] Im Zeitpunkt des Eingangs beim Grundbuchamt brauchen die Beteiligten nach § 3 WEG noch nicht Miteigentümer des Grundstücks zu sein. Es genügt, wenn sich Miteigentum im Zeitpunkt der Eintragung des WE nachweisen lässt. Beanstandet das Grundbuchamt unvollständige Anlagen nicht, so können sich Amtshaftungsansprüche ergeben.^[537] Umstritten ist, ob für die Begründung nach § 3 WEG auch § 20 GBO gilt, dem Grundbuchamt also die Einigung nachzuweisen ist. Eine Meinung verlangt nur eine Eintragungsbewilligung sämtlicher Eigentümer und der dinglich Betroffenen (siehe § 20 Rdn 13).^[538] Dagegen spricht der Normzweck des § 20 GBO und der Verweis in § 4 Abs. 2 WEG auf § 925 BGB.^[539] Unbestritten gilt § 20 GBO, wenn die Beteiligten erst als Miteigentümer eingetragen werden müssen und damit ein Eigentumserwerb am Grundstück logisch vorausgeht.^[540] Für eine Aufteilung nach § 8 WEG stellt die Teilungserklärung zugleich die Eintragungsbewilligung dar. Sie kann in öffentlich-beglaubigter Form abgegeben werden (§ 29 Abs. 1 S. 1 GBO). Wegen der Verweisungsmöglichkeit bei späteren Beurkundungen aufgrund § 13a BeurkG und möglicher Unterwerfungserklärungen nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, wird die Teilungserklärung nach § 8 WEG aber in aller Regel notariell beurkundet.

Rz. 120

Anlage der Teilungserklärung ist neben dem Aufteilungsplan die Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 Nrn. 1 und 2 WEG); hierfür gilt die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) vom 6.6.2021,^[541] welche die lange Zeit geltende Allg. Verwaltungsvorschrift vom 19.3.1974 (BAnz Nr. 58) ablöste.^[542] Die Abgeschlossenheitsbescheinigung soll die Prüfung des § 3 Abs. 3 WEG erleichtern, bindet das Grundbuchamt jedoch nicht.^[543] Nach § 7 Abs. 4 S. 3 bis 6 i.d.F. der WEG-Reform 2007 konnten die Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmen, dass und in welchen Fällen der Aufteilungsplan (S. 1 Nr. 1) und die Abgeschlossenheit (S. 1 Nr. 2) von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen statt von der Baubehörde ausgefertigt und bescheinigt werden. Diese Regelung wurde durch das WEMoG zum 1.12.2020 gestrichen.^[544]

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Die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Aufteilungsplanes ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch.^[545] Für die Vereinigung von zwei baulich zusammengelegten WE-Rechten bedarf es keiner neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung. Durch die rechtliche Vereinigung von bereits bestehenden Miteigentumsanteilen wird der Inhalt der Rechte nicht verändert.^[546] Wird sie nach Vorlage an das Grundbuchamt widerrufen, so ist dies vom Grundbuchamt nur dann zu beachten, wenn eine räumliche Abgeschlossenheit nicht gegeben ist.^[547] Das Grundbuchamt hat die Abgeschlossenheit selbstständig zu prüfen und ist an die erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht gebunden, wenn sich aus den Eintragungsunterlagen eindeutig die Unrichtigkeit der Bescheinigung ergibt.^[548] Stimmen wörtliche Beschreibung in der Aufteilungserklärung und Angaben in dem Aufteilungsplan nicht überein, ist grundsätzlich keiner der sich widersprechenden Erklärungsinhalte vorrangig und Sondereigentum damit nicht entstanden.^[549] Die Räume bleiben gemeinschaftliches Eigentum; es besteht lediglich die Verpflichtung der Eigentümer untereinander, den Gründungsakt zu ändern. Bei abweichender Bauausführung und dadurch bedingtem gemeinschaftlichen Eigentum an Räumen, die nicht zugeordnet werden können, sind die Miteigentümer verpflichtet, den Teilungsplan anzupassen, soweit dies zumutbar ist.^[550] Das Gleiche gilt, wenn die als Aufteilungsplan vorgelegten Bauzeichnungen – Grundrisse und Schnitte – sich widersprechen.^[551] Allgemeinen Zweifeln, die sich nicht aus den vorgelegten Eintragungsunterlagen ergeben, hat das Grundbuchamt nicht nachzugehen,^[552] da wegen der Soll-Vorschrift des § 3 Abs. 2 S. 1 WEG das Fehlen der Abgeschlossenheit nur in eindeutigen Fällen ein Eintragungshindernis darstellt.

Das Grundbuchamt darf und soll die Abgeschlossenheit selbst prüfen.^[553] Die Prüfung der Bescheinigung ist darauf zu beschränken, ob die Erklärung von der zuständigen Behörde bzw. dem einem zugelassenen Sachverständigen abgegeben wurde, formell ordnungsmäßig ist und nicht in offensichtlichem Widerspruch zu den vorgelegten Unterlagen steht.^[554] Ist der Plan, auf den Bezug genommen wird, in sich widersprüchlich oder widerspricht der Plan der Aufteilungserklärung, so liegt keine wirksame Ausgeschlossenheitsbescheinigung vor.^[555] Bautechnische Vorschriften sind für das Grundbuchamt unbeachtlich,^[556] daher auch das Verlangen der Behörde, die Bescheinigung wegen deren Nichterfüllung zurückzugeben oder die deswegen erfolgende Kraftloserklärung der Bescheinigung.^[557] Die baurechtli...