Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / 3. Voraussetzungen

Rz. 200

Als dingliche Belastung setzt die Erbbauzinsreallast Einigung und Eintragung am Erbbaurecht und eintragungsfähigen Inhalt voraus.

Berechtigter kann nur der jeweilige Eigentümer des Erbbaugrundstücks sein;^[837] nicht ein anderer Berechtigter,^[838] auch nicht der jeweilige Eigentümer eines Miteigentumsanteils.^[839]

Rz. 201

Der Erbbauzins muss nach Zeit und Höhe für die ganze Dauer des Erbbaurechtes bestimmt oder bestimmbar sein (§ 1105 BGB). Mehrere Formen der künftigen Angleichungspflicht durch sog. Wertsicherungsklauseln sind möglich.^[840]

Der häufigste Fall sind Gleitklauseln in Form von Preisindexklauseln. Sie führen zur automatischen Angleichung an die geänderten Verhältnisse des Verbraucherpreisindexes. Veröffentlicht wird nur noch der Preisindex aller Verbraucher in Deutschland (VPI oder PID).^[841] Grundsätzlich müssen Preisindexklauseln nicht mehr durch die Deutsche Bundesbank genehmigt werden; das WährG ist bereits 1999 aufgehoben worden. Die an seine Stelle getretene Preisklauselverordnung ist seit 14.9.2007 durch das Preisklauselgesetz (PrKG v. 7.9.2007, BGBl I 2007, 2246) ersetzt. Die Wirksamkeit einer vor Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes vereinbarten Wertsicherungsklausel, für die keine Genehmigung oder ein Negativattest vorliegt, beurteilt sich nach den Vorschriften des PrKG.^[842] § 9 Abs. 2 ErbbauRG a.F. wurde bereits durch Art. 11a EuroEinführungsG v. 9.6.1998 (BGBl I 1998, 1242) gestrichen.^[843]

Handelt es sich um Wohngebäude, so muss bei der Vereinbarung des Erbbauzinses § 9a ErbbauRG beachtet sein, wenn die Erhöhung automatisch ohne vorhergehende Einigung der Parteien erfolgen soll. Bemisst sich die vereinbarte Anpassung der Höhe des Erbbauzinses statt nach der Entwicklung des seit 2003 nicht mehr festgestellten Lebenshaltungskostenindexes eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalts mit mittlerem Einkommen des allein verdienenden Haushaltsvorstands nunmehr nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes (VPI), bleiben die ursprünglich vereinbarten Anpassungsvoraussetzungen maßgeblich.^[844] Macht der Erbbaurechtsnehmer geltend, als sozialer Wohnungsträger sei ihm angesichts der negativen Mietzinsentwicklung eine kostendeckende Vermietung nicht möglich, so verkennt er den Charakter des § 9a ErbbauRG, der lediglich eine Billigkeitskontrolle der Anpassungsklausel beinhaltet.^[845]

Rz. 202

Ebenfalls genehmigungsfrei sind Leistungsvorbehaltsklauseln, die hinsichtlich des Ausmaßes der Änderung des geschuldeten Betrages einen Ermessensspielraum lassen, der es ermöglicht, die neue Höhe der Geldschuld nach Billigkeitsgrundsätzen zu bestimmen (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 PrKG). Die Sicherung des Leistungsvorbehalts im Grundbuch erfolgt durch Bestellung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Bestellung einer geänderten Erbbauzinsreallast. Eine Eintragung im Grundbuch ist nur dann möglich, wenn die Obergrenze der Belastung in die Vorbehaltsklausel aufgenommen ist.^[846] Genehmigungsfrei sind weiter Spannungsklauseln (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 PrKG). Bei der Spannungsklausel muss der gewählte Vergleichsmaßstab zuverlässig feststellbar sein, beispielsweise der Wert des belasteten Grundstücks,^[847] nicht der Wert oder Ertrag mehrerer anderer Grundstücke gleicher Art und Lage.^[848] Wird der Wert oder Preis von Naturalien vereinbart, so brauchen diese nicht aus dem Grundstück gewonnen sein.

Genehmigungsfrei und eintragungsfähig sind weiter Wahlschulden, bei denen der Eigentümer die eine oder die andere Leistung verlangen darf, sofern nicht eine der Leistungen nach den ausgeführten Grundsätzen genehmigungspflichtig ist. Für die Eintragungsfähigkeit ist die Bestimmbarkeit maßgebend. Reine Sachleistungen sind ausreichend bestimmbar.^[849] Kostenelementeklauseln (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 PrKG) dürften beim Erbbauzins kaum vereinbart werden.

Rz. 203

Umstellungen auf den neuen Preisindex sind auch nachträglich als solche Inhaltsänderung möglich. Wird nachträglich eine solche eingetragen, so wird eine bereits eingetragene Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Abänderung der Erbbauzinsreallast damit gegenstandslos.^[850] Umstritten ist, ob nach Eintragung einer Anpassungsvereinbarung künftige Erhöhungen der Eintragung im Grundbuch bedürfen.^[851] Wenn überhaupt, ist eine Eintragung nur in der Veränderungsspalte möglich.

Der Zuständigkeits- und Rechtsmittelstreitwert einer Klage auf Erhöhung des Erbbauzinses wird nach § 9 ZPO berechnet. Er bemisst sich nach dem Unterschiedsbetrag zwischen der bisher gezahlten und der mit der Klage verlangten Höhe des Erbbauzinses. Maßgeblich ist der dreieinhalbfache Jahresbetrag des geforderten Mehrbetrags, wenn nicht, bei bestimmter Dauer des Erbbaurechts, der Gesamtbetrag der verlangten Erhöhungsbeträge geringer ist.^[852] Kein Anspruch auf eine über die vereinbarte Index-Regelung hinausgehende Anpassung des Erbbauzinses bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrages nach Bekanntgabe der Aufhebung der sog. Preisstoppregelungen.^[853]

Rz. 204

Ein Verstoß macht nicht nur den Erbbauzins, sondern im Zweifel den...