Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / 4. Schuldrechtliche Verpflichtungen auf Neufestsetzung des Erbbauzinses

Rz. 207

Schuldrechtliche Vereinbarungen sind neben dem für die ganze Erbbaurechtsdauer fest bestimmten Erbbauzins zulässig, wenn in bestimmten Zeitabständen der Erbbauzins entsprechend den wirtschaftlichen Verhältnissen (z.B. Änderung des Bodenwertes, der Mieten, Beamtenbezüge, Index für Lebenshaltung) neu festgesetzt werden soll.^[858] Bei einem Eigentümererbbaurecht ist wegen der Personengleichheit die Bestellung schuldrechtlicher Verpflichtungen auf Anpassung des Erbbauzinses nicht möglich.^[859]

Wurde bei der Ausgabe des Erbbaurechtes an einem mit Wohngebäuden bebauten Grundstück im Beitrittsgebiet der Erbbauzins nur vorläufig bestimmt, weil der Grundstückswert nicht feststellbar war, bedeutet die nach Festsetzung des Grundstückswertes vorgenommene Neufestsetzung des Erbbauzinses keine Anpassung nach § 9a ErbbauRG.^[860]

Rz. 208

§ 9a ErbbauRG beschränkt bei Wohnzwecken dienenden Erbbaurechten die Zulässigkeit schuldrechtlicher Vereinbarungen, schließt sie aber nicht aus. Dabei ist ein Erhöhungsanspruch regelmäßig als unbillig anzusehen, wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht.^[861] § 9a ErbbauRG erfasst Gleit- und Spannungsklauseln und Leistungsvorbehalte (siehe dazu auch § 28 GBO Rdn 23).^[862] Bei gewerblichen Zwecken dienenden Erbbaurechten gilt § 9a ErbbauRG nicht, bei gemischter Nutzung teilweise.^[863] Das Grundbuchamt hat die Anpassungsklausel nicht auf ihre Vereinbarkeit mit § 9a ErbbauRG zu prüfen, weil diese Vorschrift nicht die Wirksamkeit der Vereinbarung, sondern der Geltendmachung des jeweiligen Erhöhungsverlangens betrifft.^[864] Erfüllt die in einem Erbbaurechtsbestellungsvertrag vereinbarte wertsichernde Klausel ab einem bestimmten Zeitpunkt ihren Zweck nicht mehr, ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln, was die Vertragspartner nach Treu und Glauben für diesen Fall vereinbart hätten; führt die Auslegung zu keinem Ergebnis, kommt die Erhöhung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht. In beiden Fällen sind nicht die seit Vertragsabschluss, sondern die seit der letzten aufgrund der Klausel vorgenommenen Erhöhung geänderten Verhältnisse maßgebend.^[865] Dem Erbbauberechtigten steht bei seitens der öffentlichen Hand nicht mehr gewährter Anschlussförderung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gegen den Grundstückseigentümer als Erbbaurechtsverpflichteten ein Anspruch auf Anpassung des zu zahlenden Erbbauzinses zu, soweit die Parteien des Erbbaurechtsvertrages die Gewährung einer Anschlussförderung "mitbedacht" haben und die sich als Äquivalent darstellenden und im Erbbaurechtsvertrag geregelten Verpflichtungen des Erbbauberechtigten zur Errichtung und Unterhaltung von Wohnraum im sozialen Wohnungsbau über den Zeitraum der 15-jährigen Erstförderung hinausgehen.^[866]

[858] BGHZ 22, 220 = DNotZ 1957, 300; BGHZ 61, 209 = DNotZ 1974, 90.

[859] BBGH Rpfleger 1982, 143 = NJW 1982, 2381 = MittBayNot 1982, 127.

[860] BGH Rpfleger 2003, 171.

[861] LG Braunschweig ErbbauZ 2022, 70.

[862] BGH NJW 1977, 433.

[863] BGH NJW 1970, 944.

[864] LG Flensburg Rpfleger 1975, 132; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 1826.

[865] BGHZ 81, 135; BGHZ 119, 220; BGHZ 191, 336.

[866] KG ZfIR 2011, 763 = WuM 2011, 709.