Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 6 Eintragunge ... / c) Verbot der Vornahme gewisser Handlungen

Rz. 121

Der Berechtigte hat ein Untersagungsrecht, der Eigentümer des belasteten Grundstückes eine Unterlassungspflicht. Durch das Verbot muss eine bestimmte Art der qualitativen tatsächlichen Nutzung des Grundstücks untersagt werden, die aus dem Eigentum des dienenden Grundstücks heraus grundsätzlich möglich wäre. Bei den Handlungen, die der Eigentümer nicht vornehmen darf, muss es sich um Maßnahmen tatsächlicher Art handeln, die sich aus dem Eigentum am Grundstück ergeben. Die Unterlassungspflicht muss inhaltlich bestimmt sein, und eine Verschiedenheit der Benutzung des Grundstücks zur Folge haben.^[405]

Rz. 122

Zulässig ist bspw. das Verbot, ein Grundstück gar nicht^[406] oder nur mit Einfamilienhäusern im Villenstil und solider Bauausführung,^[407] nur mit Gebäuden bestimmter Höhe oder nur mit Wahrung gewisser Mindestgrenzabstände^[408] zu bebauen; an einer Hauswand keine Fenster einzubauen, die dem herrschenden Grundstück zugekehrt sind,^[409] eine zerstörte Grenzmauer nicht wieder aufzubauen;^[410] dass ein Haus nicht oder nur von einer bestimmten Zahl von Personen bewohnt werden dürfe; dass der Eigentümer des belasteten Wegegrundstücks den Weg zu bestimmten Zwecken in tatsächlicher Hinsicht nicht benutzen dürfe^[411] oder dass nach der landesrechtlichen Bauordnung bestimmte Abstandsflächen nicht überbaut und für den vom Eigentümer des dienenden Grundstücks selbst einzuhaltenden Grenzabstand nicht angerechnet werden dürfen.

Ist der Belastungsgegenstand Wohnungseigentum, so können die aus dem Sondereigentum fließenden Befugnisse Gegenstand einer Belastung des Sondereigentums sein. Das gilt auch dann, wenn das Objekt des Ausübungsberechtigten zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört. Zulässig ist daher eine Dienstbarkeit, Fenster ständig geschlossen zu halten.^[412]

Rz. 123

Durch Dienstbarkeiten zur Sicherung von Wettbewerbsbeschränkungen sichern sich Unternehmen dagegen ab, dass der Belieferte auch die Produkte von Konkurrenzbetrieben vertreibt oder dass andere Gewerbebetriebe in Konkurrenz zu dem berechtigten Gewerbebetrieb treten. Die Dienstbarkeit sichert mit dinglichem Inhalt die Verpflichtung zum Bezug der eigenen Produkte des Berechtigten oder schützt ihn in anderer Weise vor Konkurrenzunternehmen. Sie kann einerseits ein generelles Wettbewerbsverbot und andererseits ein bestimmtes Konkurrenzverbot zum Inhalt haben.^[413] Der Inhalt des Rechts kann aber nur nach Maßgabe des § 1018 BGB bestimmt werden: Er darf nur die Benutzung des Grundstücks durch den Berechtigten, und/oder das Unterlassen bestimmter Handlungen zum Gegenstand haben. Inhaltlich unzulässig ist eine Dienstbarkeit, durch die der Vertrieb von Waren untersagt wird, soweit von dem Berechtigten selbst hergestellte oder vertriebene Waren im Ergebnis von dem Verbot ausgenommen sind.^[414]

Rz. 124

Ein häufiges und typisches Beispiel für eine Dienstbarkeit zur Gewerbebetriebsbeschränkung ist das sog. Tankstellenrecht.^[415] Gegenüber dem Grundstückseigentümer, der die Tankstelle betreibt, will der Mineralölkonzern sicherstellen, dass seine – und nur seine – Produkte veräußert werden. Als zulässige Inhaltsgestaltung der Dienstbarkeit kommt in Betracht

▪	eine Benutzungsdienstbarkeit, die dem Berechtigten erlaubt, zu ausschließlicher Benutzung auf dem Grundstück eine Tankstelle zu betreiben und zu unterrichten Der Eigentümer muss diese Gewerbeausübung dulden, darf aber natürlich auch mitarbeiten oder den Betrieb pachten.
▪	eine Verbotsdienstbarkeit. Inhalt ist das Verbot für den Grundstückseigentümer, selbst oder durch Pächter oder Mieter, jede Art von Kraftstoffen, Schmier- und Mineralölen u.Ä. zu vertreiben, während ihm schuldrechtlich der Vertrieb von eigenen Produkten des Berechtigten oder nach Wahl des Berechtigten gestattet wird.

Dem Berechtigten kann der ausschließliche Betrieb des Gewerbes auf dem Grundstück gestattet werden. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Grundstückseigentümer selbst nichts betreiben will, sondern nur sein Grundstück zur Verfügung stellt. Der Grundstückseigentümer darf wegen der ausschließlichen bestimmten einzelnen Benutzung aber kein eigenes gleichartiges Gewerbe auf dem Grundstück betreiben. Das würde die Ausübung der Dienstbarkeit stören (§§ 1027, 1004 BGB).

Rz. 125

Dem Eigentümer kann auch untersagt werden, auf dem Grundstück ein bestimmtes Gewerbe zu betreiben. Ihm wird dann eine tatsächliche Handlung verboten, nämlich Kraft- und Schmierstoffe jeder Art zu vertreiben, oder Bier und andere Getränke jeder Art auszuschenken, oder einen Kinobetrieb zu unterhalten. Mit der Verbotsdienstbarkeit wird auf diese Weise dem Eigentümer generell eine bestimmte Betätigung verboten, seine rechtliche Verfügungsfreiheit über das Grundstück wird nicht eingeschränkt.^[416] Dieser Inhalt der Verbotsdienstbarkeit beschränkt den Eigentümer nicht nur in seiner tatsächlichen Handlungsfreiheit sondern auch in seiner rechtsgeschäftlichen Freiheit im Hinblick auf die wirtschaftliche Führung eines Gewerbebetriebs. Diese kann durch eine Dienstbark...