Rz. 52
Wurde die GbR unter Nennung der Gesellschaft vor dem 1.1.2024 als Berechtigte eingetragen, bleibt diese Eintragung wirksam und bestehen. Es erfolgt nach Art. 229 § 21 Abs. 2 S. 1 EGBGB keine Grundbuchberichtigung von Amts wegen. Satz 2 der Vorschrift verweist auf §§ 82 ff. GBO, wobei der Wortlaut der Norm insgesamt widersprüchlich klingt. Die entscheidende Aussage besteht darin, dass eine Grundbuchberichtigung nicht von Amts wegen erfolgt und auch seitens des Grundbuchamtes nicht ohne Anlass ein Verfahren nach §§ 82 ff. GBO eingeleitet wird. Damit wird die GbR mit Nennung ihrer Gesellschafter auch noch lange Zeit im Grundbuch eingetragen bleiben, wenn keine Verfügung erfolgt und keine Grundbucheintragung beantragt wird. Wenn aber die GbR über das Grundstücksrecht verfügt, hat sie zunächst die Grundbuchberichtigung durch korrekte Eintragung mit dem im Gesellschaftsregister eingetragenen Namen zu bewirken, hierauf hat das Grundbuchamt nach §§ 82 ff. GBO hinzuwirken. Dies regelt Art. 229 § 21 Abs. 3 EGBGB (eingehend Rdn 59 ff.). Das Grundstücksrecht der GbR ist ohne ihre korrekte Eintragung praktisch nicht verkehrsfähig. Grundbuchrechtlich ist dies letztlich eine Frage der Voreintragung des Betroffenen im Sinne des § 39 GBO. Die ist aber auch materiellrechtlich angezeigt, da andernfalls auf Bewilligung der eingetragenen Gesellschafter ein gutgläubiger Erwerb möglich wäre, wenn die Gesellschafterstellung nicht mehr zutreffend sein sollte. Dem Zweck von § 47 Abs. 2 GBO und Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB entsprechend ist Abs. 2 der Übergangsregelung weit auszulegen. Die Voreintragung als eGbR ist erforderlich beim Erwerb eines Rechts, bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (§§ 3, 8 WEG), bei der Bestellung eines Erbbaurechts oder bei der Inhaltsänderung eines Grundstücksrechts.
Rz. 53
Besteht die vorzunehmende Eintragung in der Übertragung oder Aufhebung eines Rechts, ist nicht geregelt, ob auch § 40 Abs. 1 GBO Anwendung finden kann. Grundbuchrechtlich erscheint dies naheliegend. Die Voreintragung als eGbR in Gemäßheit des § 47 Abs. 2 GBO in der seit 1.1.2024 geltenden Fassung wäre dann entbehrlich, natürlich hat das Grundbuchamt dennoch die Existenz der GbR und die Vertretung durch die Gesellschafter, die im Zweifel durch Bewilligung aller Gesellschafter nachgewiesen wird, zu prüfen. Problematisch ist, dass § 899a BGB zum 1. Januar 2024 ersatzlos weggefallen ist. Für den Rechtsverkehr besteht damit kein öffentlicher Glaube hinsichtlich der eingetragenen Gesellschaft und der genannten Gesellschafter. Der Wegfall des § 899a BGB kann daher als Argument gegen die Anwendung des § 40 GBO angesehen werden, denn nur mit der Eintragung im Gesellschaftsregister besteht für den Rechtsverkehr die erforderliche Rechtssicherheit. Der Gesetzgeber lässt es aber bei der Umstellung der eingetragenen Gesellschaft auch auf mit den Bewilligungen der eingetragenen Gesellschafter genügen (Art. 229 § 21 Abs. 3 EGBGB). Die eingetragenen Gesellschafter sind damit trotz Wegfalls des § 899a BGB maßgebend für die Eintragung der Gesellschaft. Eine Anwendung des § 40 GBO wird aber auch mangels einer planwidrigen Regelungslücke abgelehnt. Dabei wird unter anderem damit argumentiert, der Gesetzgeber habe in der Begründung zu Art. 229 § 21 EGBGB ausdrücklich Beispielsfälle der Veräußerung genannt, die zu einer Voreintragung als eGbR führen sollten. Das allein ist aber nicht überzeugend. Entscheidend ist, ob man gesellschaftsrechtlich oder grundbuchverfahrensrechtlich denkt. Gesellschaftsrechtlich ist die Eintragung in das Gesellschaftsregister gewünscht, die Voreintragung als eGbR im Grundbuch wäre dann auch bei Veräußerung und Aufhebung eines Grundstücksrechts erforderlich. Im Einzelfall wäre die Voreintragung aber l’art pour l'art, wenn sie nur dazu dienen soll, eine Eintragung in das Gesellschaftsregister zu erzwingen, die materiellrechtlich nicht zwingend ist. Der Gesetzgeber muss sich den Vorwurf gefallen lassen, mit der lediglich deklaratorischen Eintragung in das Gesellschaftsregister nur halbherzig gehandelt zu haben. Denn als rechtsfähig soll gerade auch die nicht eingetragene GbR anerkannt sein (§ 705 Abs. 2 BGB). Grundbuchverfahrensrechtlich wäre die Voreintragung als eGbR in den Fällen des § 40 GBO reine Förmelei. Es spricht nichts dagegen – mit § 705 Abs. 2 BGB nicht einmal das Gesellschaftsrecht, wenn die eingetragenen Gesellschafter eine Veräußerung oder Aufhebung eines Rechtes bewilligen, diese ohne Voreintragung der eGbR zu vollziehen. Soweit ein Gesellschafterwechsel stattgefunden hat, ist dieser nachzuweisen (dazu Rdn 61 ff.). Wollte man auf die Voreintragung bestehen, würde man über den Umweg des Grundbuchrechts einen Registerzwang herbeiführen, zu dem sich der Gesetzgeber mit § 707 BGB gerade nicht durchringen konnte.
Im Ergebnis gilt das Gleiche – keine Voreintragung in Gesellschaftsregister und Grundbuch –, wenn die Gesellschaft bereits durch Ausscheiden der Gesellschafte...