1. Neueintragung als Berechtigte
a) Rechtserwerb nach dem 1.1.2024
Rz. 47
Die GbR ist nur dann grundbuchfähig und kann grundsätzlich nur dann als Berechtigte eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist. Abs. 2 bestimmt damit einen faktischen Registerzwang, auch wenn die Registereintragung nach § 705 Abs. 2 und § 707 Abs. 1 BGB selbst nicht Voraussetzung der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit ist. Die Formulierung als Soll-Vorschrift beinhaltet kein dem Grundbuchamt oder den Beteiligten zustehendes Ermessen. Sie besagt lediglich, wie zahlreiche weitere Vorschriften der GBO auch, dass eine unter Verletzung der Norm erfolgte Eintragung materiellrechtlich nicht unwirksam ist. Sie ist dann aber zu berichtigen. Die Gesetzesbegründung zu Art. 229 § 21 EGBGB betrachtet dies als bloße Richtigstellung des Grundbuchs und "isolierte Umfirmierung". Sie kann wie eine Namensberichtigung nach Umwandlung einer GbR in eine OHG im Grundbuch eingetragen werden. Der Nachweis des Bestehens und der Eintragung der eGbR im Gesellschaftsregister erfolgt wie bei Handelsgesellschaften und juristischen Personen gemäß § 32 GBO (siehe § 32 Rdn 40 ff.).
Rz. 48
Erwirbt die GbR ein Recht kraft Gesetzes, z.B. durch Erbfolge, muss neben der allgemein erforderlichen Eintragungsgrundlage (§ 35 GBO) auch der Nachweis der Eintragung im Gesellschaftsregister geführt werden. Veräußert die GbR ein außerhalb des Grundbuchs erworbenes Recht ebenfalls außerhalb des Grundbuchs weiter, z.B. bei Abtretung eines vormerkungsgesicherten Anspruchs, den sie selbst kraft Erbfolge erworben hat, oder – vielleicht ein wenig realitätsnäher – bei Erwerb und Abtretung eines Briefgrundpfandrechts (§ 1154 BGB), besteht für den Erwerber eine Rechtsunsicherheit, wenn die GbR nicht in das Grundbuch voreingetragen wird.
Erwirbt sie ein Recht kraft Hoheitsaktes, z.B. das Eigentum durch Zuschlagserteilung in der Zwangsversteigerung, muss im Eintragungsersuchen nach § 38 GBO mit § 130 ZVG der Name der Gesellschaft entsprechend der Eintragung im Gesellschaftsregister genannt werden. Es ist dann Sache der ersuchenden Behörde zu prüfen, ob die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist. So muss das Vollstreckungsgericht im Zwangsversteigerungsverfahren dies bereits bei der Gebotsabgabe beachten und darf ein Gebot der GbR nur zulassen, wenn auch der Nachweis der Registereintragung sowie der Vertretungsnachweis geführt ist.
b) Bezeichnung der eGbR als Berechtigte
Rz. 49
Einzutragen ist die GbR nach § 15 Abs. 1 Nr. 2 GBV unter ihrem im Gesellschaftsregister eingetragenen Namen mit dem Rechtsformzusatz "eGbR" (§ 707a Abs. 2 BGB) und der Angabe des Sitzes (dazu § 15 GBV Rdn 13). Es sollen ferner das Registergericht und die Nummer des Registerblattes angegeben werden.
c) Am 1.1.2024 bereits eingeleiteter Rechtserwerb
Rz. 50
Erfolgte die Einigung oder die Eintragungsbewilligung zugunsten der GbR vor dem 1.1.2024 und wurde der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt vor diesem Datum gestellt, wird die GbR nach Art. 229 § 21 Abs. 4 S. 1 EGBGB wie nach der bis 31.12.2023 geltenden Rechtslage noch unter Nennung ihrer Gesellschafter in das Grundbuch eingetragen. War ein solcher Antrag auf Eintragung einer Vormerkung gerichtet, wird auch das später einzutragende Recht der GbR nach Satz 2 der Vorschrift unter Nennung der Gesellschafter eingetragen. Eine Grundbuchberichtigung und Umstellung auf die seit 1.1.2024 geltende Rechtslage findet erst dann statt, wenn die GbR später über das Recht verfügt und eine Eintragung bewilligt (dazu Rdn 59). Zwar regeln dies die vorgehenden Absätze des Art. 229 § 21 EGBGB, so dass man meinen könnte, die Eintragung unter Angabe der Gesellschafter könne dauerhaft Bestand haben. Das widerspräche aber dem Grundgedanken der Übergangsregelung. Sie soll lediglich Vertrauensschutz für den am 1.1.2024 bereits eingeleiteten Rechtserwerb schaffen, bei welchem nur noch die Grundbucheintragung fehlt. Bei späteren Verfügungen muss aber § 47 Abs. 2 GBO in der seit 1.1.2024 geltenden Fassung berücksichtigt werden, es muss daher auch hier die korrekte Voreintragung der eGbR herbeigeführt werden (siehe Rdn 59).
d) Eintragung einer Vor-Gesellschaft
Rz. 51
Fraglich ist, ob und wie die GbR bereits vor ihrer Eintragung im Gesellschaftsregister in das Grundbuch eingetragen werden kann. Ein praktisches Bedürfnis hierfür kann schon dann bestehen, wenn ein Grundstückserwerb rasch vollzogen werden muss, die Registeranmeldung aber noch nicht erfolgt ist oder das Registergericht die Anmeldung noch nicht vollzogen hat. Das praktische Bedürfnis besteht dann mindestens für die Eintragung einer Vormerkung. Nach der bis 31.12.2023 geltenden Rechtslage war dies unproblematisch, weil die GbR sich sp...