Kellerräume allenfalls zu Hobbyzwecken, nicht allerdings zu Wohn- oder Schlafzwecken nutzbar

Normenkette

§ 10 WEG, § 14 WEG, § 15 WEG, § 1004 BGB

Kommentar

1. Die Bezeichnung von Sondereigentumsräumen in der Teilungserklärung als "Keller" bzw. "Kellerräume" stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Der Keller-Begriff schließt eine Nutzung als Wohnung zweifelsfrei aus, jedenfalls eine Nutzung zu Wohn- oder Schlafzwecken, die nicht nur gelegentlich stattfindet (vgl. auch BayObLG, ZMR 93, 29, 30).

2. Nutzungs-Unterlassungsansprüche waren im vorliegenden Fall auch nicht verwirkt; es fehlte am "Umstandsmoment". Ein zugunsten der Antragsgegner wirkender Vertrauenstatbestand wäre nämlich nur geschaffen, wenn diese aus der jahrelangen stillschweigenden Hinnahme ihres Verhaltens durch die Antragsteller hätten schließen dürfen, dass diese Rechte aus §§ 14 und 15 WEG nicht mehr geltend machen würden; zusätzlich müsste sich die späte Geltendmachung als eine mit Treu und Glauben unzuvereinbarende Härte darstellen. Diese Verwirkungsvoraussetzung war vorliegend nicht gegeben. Wenn ein bestimmtes störendes Verhalten eines Eigentümers von Miteigentümern nicht ausdrücklich beanstandet wird, so kommen dafür verschiedene Gründe in Betracht, insbesondere das Bedürfnis - zumal in einer verhältnismäßig kleinen Gemeinschaft, wie hier -, Streit und (möglicherweise) dauerhaften Ärger zu vermeiden. Denkbar ist auch, dass die Antragsteller eine Lösung des Problems durch Einschalten der Bauaufsicht erhofft hatten; mit einer solchen Möglichkeit mussten auch die Antragsgegner rechnen, ob sie nun von einer früheren baurechtlichen Ordnungsverfügung Kenntnis hatten oder nicht; sie hatten jedoch ausweislich der Grundbucheintragung eine "Wohnung ... zuzüglich Kellerräume" erworben.

3. Allerdings sind die Antragsgegner nicht verpflichtet, aus den Kellerräumen Wasseranschlussstellen, eingebaute Heizkörper oder deren Rohrleitungen zu entfernen. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass sie berechtigt sind, diese Räume zu Hobbyzwecken zu benutzen, womit auch ein Bedarf an Heizung und Wasser (mit Rücksicht auf ein dort eingerichtetes Photolabor) einhergeht. Die Nutzung der Kellerräume als Hobbyraum entspricht zwar nicht dem Wortlaut der in der Teilungserklärung vorgenommenen Zweckbestimmung "Kellerraum". Es ist aber anerkannt, dass eine zweckbestimmungswidrige Nutzung dann hingenommen werden muss, wenn sie nicht mehr stört und beeinträchtigt als eine Nutzung entsprechend der Zweckbestimmung. In der Regel kann davon ausgegangen werden, dass die Nutzung eines Kellerraums (oder auch eines Speicherraums) zu Hobbyzwecken - im Gegensatz zu einer Nutzung als Wohnung bzw. zu Wohnzwecken - nicht mehr stört als die zweckbestimmungsgemäße Nutzung, da sie nicht beinhaltet, dass die Räume zum Mittelpunkt der Lebensführung einer Person und einer Familie gemacht werden (BayObLG, ZMR 92, 29 sowie FGPrax 96, 57).

4. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Wert von DM 20.000,-.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.03.1997, 3 Wx 426/95).

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