KG Berlin Beschluss vom 15.08.2005 - 8 U 81/05

Leitsatz (amtlich)

Eine Flächenabweichung unter 10 % rechtfertigt nur dann die Annahme eines Mangels i.S.d. § 536 Abs. 1 Nr. 3 BGB, wenn hierdurch eine (vom Mieter darzulegende) erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs verursacht worden ist.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 13.04.2005; Aktenzeichen 29 O 704/04)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 13.4.2005 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin - 29 O 704/04 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf 15.463,88 EUR festgesetzt.

Gründe

Die Berufung war nach § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, da sie keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache nicht von grundsätzlicher Bedeutung ist und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats nicht erfordert. Zur Begründung wird zunächst Bezug genommen auf den Hinweis des Senats vom 14.7.2005, der wie folgt lautet:

"In der Sache beabsichtigt der Senat nach Vorberatung, die Berufung durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Der Senat hält das Urteil des LG für zutreffend. Im Hinblick auf die Berufungsbegründung ist lediglich folgendes zu bemerken:

a) Die behauptete Flächenabweichung beträgt etwa 6,2 % und liegt daher unter der vom BGH in seinen Entscheidungen vom 24.3.2004 (BGH v. 24.3.2004 - VIII ZR 295/03, MDR 2004, 933 = BGHReport 2004, 1005; v. 24.3.2004 - VIII ZR 133/03) festgelegten Grenze, wonach eine Unterschreitung von mehr als 10 % der vereinbarten Fläche stets einen Mangel i.S.d. § 536 BGB darstellt. Diesen Grundsatz hat der 12. Zivilsenat des BGH zwar für den Bereich der Geschäftsraummiete in seinem Urt. v. 4.5.2005 (BGH, Urt. v. 4.5.2005 - XII ZR 254/01, MDR 2005, 975) übernommen. Aus den Entscheidungsgründen des Urteils ergibt sich aber nichts dafür, dass der BGH nunmehr auch bei einer geringeren Unterschreitung automatisch von einer Minderung ausgeht: die zitierten Ausführungen auf S. 8 und 9 der Urteilsgründe besagen lediglich, dass eine Abweichung als solche zu einer Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs führt, nicht aber, dass es sich zugleich auch um eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung i.S.d. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB handelt. Die Ausführungen des BGH auf S. 9 des Urteils beziehen sich (nur) darauf, dass es (für die Minderung) nicht darauf ankommt, ob der Mieter die Mietsache in der fraglichen Zeit auch genutzt hat (das Urteil des BGH v. 29.10.1986 - VIII ZR 144/85, MDR 1987, 312 betrifft den Fall eines wegen mangelhafter Lackierung in einer Werkhalle untergebrachten geleasten Flugzeugs und die Frage, ob auch während dieser Zeit eine Gebrauchsbeeinträchtigung anzunehmen war). Entscheidend ist deshalb, ob die Unterschreitung von 6,2 % hier zu einer tatsächlich nicht unerheblichen Beeinträchtigung geführt hat: hierzu gibt es keinen Vortrag.

b) Auf § 1, 1.1 des Vertrages kann sich der Kläger nicht berufen; das LG hat zu Recht ausgeführt, dass hier kein Fall der Veränderung der Fläche vorliegt. Die Klausel ist auch weder überraschend noch mehrdeutig i.S.d. § 305c BGB.

c) Es liegt weder der Fall eines Kalkulationsirrtums vor noch kann von der Zusicherung einer bestimmten Größe ausgegangen werden. Auf die zutreffenden Ausführungen des LG wird Bezug genommen."

An dieser Betrachtungsweise hält der Senat fest. Entgegen der vom Kläger in dessen Schriftsatz vom 28.7.2005 vertretenen Auffassung ist bei einer Unterschreitung der tatsächlichen Fläche von bis zu 10 % die Darlegung erforderlich, dass hierdurch der Mietgebrauch erheblich beeinträchtigt wird. Es trifft eben nicht zu, dass der BGH in dem Urt. v. 4.5.2005 entschieden hat, dass jede Flächenabweichung zwischen 0,1 % und 10,0 % einen die Minderung auslösenden Mangel zur Folge hat. Der BGH hat (nur) ausgeführt, dass eine geringere Fläche zu einer Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs, führt, nicht aber, dass eine Flächenabweichung (und insb. eine solche wie hier behauptet von 6,2 %) automatisch eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung darstellt.

Soweit sich der Kläger auf die Entscheidung des Senats vom 25.1.2001 (KG v. 25.1.2001 - 8 U 9675/99, KGReport Berlin 2001, 238) bezieht, geht der Hinweis hierauf deshalb fehl, weil es sich dort um eine "echte" Quadratmetermiete handelte; hier ist der Mietzins hingegen in § 5 des Mietvertrages ausdrücklich "pauschal" auf den vereinbarten Betrag festgelegt worden.

Die Kostentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO