Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Mieterhöhungsrecht des Erwerbers für vor Eigentumsübergang abgeschlossene Modernisierungsmaßnahme
Verfahrensgang
LG Berlin (Aktenzeichen 64 S 407/99) |
AG Berlin-Köpenick (Aktenzeichen 11 C 96/99) |
Tenor
Der Erwerber, der nach § 571 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, kann den Mietzins nach durchgeführter Modernisierung nach § 3 Abs. 1 MHG erhöhen, auch wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlasst worden sind, mit ihrer Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und diese vor Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind.
Gründe
1. Der Beklagte ist seit dem 28. Januar 1971 Mieter einer im Hause B. in B. – G. gelegenen 2-Zimmer-Wohnung nebst Nebenräumen. Das Haus gehört zu einem Gebäudekomplex, der sich über die Grundstücke B. 11, 11 a, 11 b, 13 und 15 erstreckt; diese Grundstücke sind 1995 von der C. F. GmbH in der Absicht der Umwandlung der Wohneinheiten in Wohnungseigentum erworben worden.
Unter dem 27. September 1996 schloss die C. F. GmbH mit der S. – B. Handelsgesellschaft mbH einen Generalübernehmervertrag. In diesem heißt es u. a. wie folgt:
㤠1 Vertragsgegenstand
1. Auftraggeber beabsichtigt, die im Grundbuch von Köpenick des Amtsgerichtes Köpenick zu Blättern 3 … N. und 3 … N. verzeichneten Grundstücke nebst aufstehenden Gebäuden B. 11, 11 a, 11 b, 13 und 15 instandzusetzen und zu modernisieren und erteilt zu diesem Zweck dem Auftragnehmer den nachfolgenden Auftrag.
Auftraggeber hat die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt und beabsichtigt, die Wohnungseigentumseinheiten bereits vor Beginn der Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten zu veräußern. Die jeweiligen Käufer der Eigentumseinheiten werden in den jeweiligen Kaufverträgen die Rechte und Pflichten des Auftraggebers aus diesem Vertrag übernehmen. Ausgenommen davon sind die Dach- und Neubauflächen (Aufteilungsplan Nr. 10, 29, 36, 43-50). Vertragsgegenstand ist daher nur das Gemeinschaftseigentum sowie die im Aufteilungsplan mit der Nr. 1-9, 11-28, 30-35, 37-42 bezeichneten Wohnungseinheiten.
§ 9 Zahlungen
1. Der Pauschalfestpreis ist nach Maßgabe des jeweiligen Kaufvertrages fällig, wird jedoch im Rahmen der von der Bank eingegangenen Bürgschaftsverpflichtung nur nach Maßgabe des folgenden Ratenzahlungsplanes freigegeben:
- 20 % bei Baubeginn.
- 20 % bei Fertigstellung der Heizzentrale und Längsleitungen zur Wärmeverteilung.
- 30 % bei Fertigstellung der restlichen Heizungs- und Wärmeversorgung und der Sanitäranlagen in der Wohnung.
- 30 % nach im Wesentlichen mängelfreier Fertigstellung aller Restarbeiten.
§ 10 Rechtsverhältnisse zum Käufer
- Auftragnehmer verpflichtet sich, mit jedem Käufer einer Eigentumswohnung des Vertragsgegenstandes bezogenen auf dessen Sondereigentum und Anteilsverhältnis am Gemeinschaftseigentum vertragliche Beziehungen nach Maßgabe des mit dem Auftraggeber geschlossenen Vertrages einzugehen. Er verpflichtet sich insbesondere, ein entsprechendes Vertragsangebot des jeweiligen Käufers zu notarieller Urkunde anzunehmen. In Erfüllung dieser Verpflichtung wird er den Auftraggeber zu notarieller Urkunde unter Befreiung von en Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigen, entsprechende Erklärungen für ihn abzugeben.
- Der Inhalt des Käuferangebotes, insbesondere die Haftungsbeschränkungen bezüglich des Werklohnanspruches in Teil B des Musters der Angebotsurkunde, sind Auftragnehmer bekannt. Ein Muster der Angebotsurkunde wird als Anlage zu diesem Vertrag genommen.”
Nachdem die C. F. GmbH am 3. Februar 1997 als Eigentümerin auch der von der Beklagten gemieteten Wohnung in das Grundbuch eingetragen worden war, kündigte sie mit Schreiben vom 12. Mai 1997 dem Beklagten und den anderen Mietern des Gebäudekomplexes die Durchführung von Modernisierungsarbeiten in Form des Einbaus einer Zentralheizungsanlage sowie Warmwasserversorgung und Anbringung von Vollwärmeschutz an den Fassaden an.
In notarieller Urkunde vom 7. Juli 1997 bot der Kläger der C. F. GmbH den Abschluss eines Kaufvertrages über die vom Beklagten gemietete Wohnung sowie den Abschluss eines Generalübernehmervertrages an, wobei dieser den Eintritt des Klägers in den zwischen der C. F. GmbH und der S. B. Handelsgesellschaft mbH geschlossenen Generalübernehmervertrag betraf. Insoweit heißt es in dem Angebot unter Buchstabe B auf Seite 12/13 wie folgt:
㤠1 РVertragsgegenstand/Modernisierungsarbeiten
- Verkäufer hat mit dem Auftragnehmer den in der Grundlagenurkunde als Anlage III enthaltenen Generalübernehmervertrag über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten gem. der in der Grundlagenurkunde als Anlage IV enthaltenen Leistungsbeschreibung abgeschlossen. Auf die Grundlagenurkunde wird verwiesen.
Käufer tritt in diesen Generalübernehmervertrag an Stelle des Verkäufers nach Maßgabe folgender Bestimmungen ein:
- Käufer erkennt den nachstehend in § 2 bezeichneten Werklohnanspruch des Auftragnehmers als eigen...